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Eine Hotelfinanzierung benötigt spezifische Expertise

Autor: Kathleen Matthes
Erschienen: 04.09.2017
Medium: Magazin - Verbandsnachrichten des Steuerberaterverbandes M-V

Struktur der Hotellerie in Mecklenburg-Vorpommern

Deutschland ist das beliebteste Reiseziel der Deutschen. Mecklenburg-Vorpommern mit seinen Ostseebädern und Urlaubsinseln ist dabei besonders bevorzugt. Seit Jahren kämpft die Ostsee mit Bayern um die Spitzenposition der deutschen Reiseregionen. Das klassische Ferienhotel in Mecklenburg-Vorpommern ist kleinteilig und hat selten mehr als 100 Zimmer. Zudem weist es eine starke Saisonalität mit hohen Belegungs- und Preisvolatilitäten auf, was die Liquiditätssteuerung unmittelbar beeinflusst. Die Herausforderung der Hotelbetriebe ist es, ganzjährig Touristen anzuziehen. Der Geschäftserfolg ist stark abhängig von der Attraktivität der Zieldestination, die durch Landschaft, Erreichbarkeit, Marketing und die regionale touristische Infrastruktur maßgeblich bestimmt wird. Anders als im Business-Segment, wo passive Komponenten wie Ort, Zeit und Preiskategorie das Buchungsverhalten bestimmen, ist die Entscheidung für ein Urlaubshotel frei, selbstbestimmt und mit Emotionen verbunden.

Ganzheitliche Betrachtung

Ein Hotel ist immer mehr als nur eine Immobilie. Die Finanzierung eines Hotels erfordert eine gründliche Vorbereitung auf der Unternehmerseite, besondere Anforderungen an den Steuerberater und die Branchenexpertise der begleitenden Bank. Die Herausforderung ist groß, gilt es doch, bei branchentypisch hoher Konjunkturabhängigkeit die langfristige Entwicklung des Cashflows einzuschätzen. Ob familiengeführter Kleinbetrieb auf der Insel Rügen oder großes Markenhotel in Rostock – die nachhaltige Wirtschaftlichkeit und die Sicherung der Zukunftsfähigkeit des Betriebes sind grundlegend für den Erfolg des Unternehmens und damit Basis für eine positive Finanzierungsentscheidung. Dabei spielen Faktoren wie Standort, Konzept und Betreiber eine wesentliche Rolle für die Bank. Auf der Betreiberseite sind unter anderem nachweislich branchenspezifische Kompetenzen und eine klare Strategie gefragt.

Aussagekräftige und vollständige Unterlagen

Eine wichtige Voraussetzung für die Finanzierung eines Hotels ist die Einreichung aussagefähiger Unterlagen. Dazu gehören eine Vorhabensbeschreibung inklusive der Vorstellung des Unternehmens ebenso wie die Definition der Zielgruppen und des Betriebstyps. Außerdem sind eine Markt- und Wettbewerbsanalyse, die Darstellung der Vertriebs- und Kommunikationswege sowie ein Ausweis der vorläufigen Investitionsstruktur notwendig. Bereits bestehende Betriebe müssen ihre Bilanzen und Budgetplanungen für jeweils 3 Jahre offenlegen. Bei Neuprojekten ist ein detaillierter Wirtschaftsplan für 10 Jahre zu erstellen. Dazu gehören auch klassische Branchenkennzahlen wie die durchschnittliche Zimmerauslastung (ARR), der durchschnittliche Zimmerpreis (OCC) und der RevPar (Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer) unter Beachtung der potenziellen Marktdurchdringung und der erzielbaren Werte am Standort. Um die gerade bei Ferienhotels typischen Zusatzleistungen und deren Einfluss transparent darzulegen, sollten die einzelnen Abteilungsumsätze und -kosten getrennt ausgewiesen werden. Auch die Einschätzung durch eine Machbarkeitsstudie eines anerkannten Branchenberaters wird von der Bank in die Beurteilung eines Neuprojekts einbezogen. Die gewünschte Finanzierungsstruktur sollte der Unternehmer seiner Bank frühzeitig mitteilen. Hierbei ist es wichtig, zusammen mit dem Steuerberater die steuerlich optimalen gesellschaftsrechtlichen Strukturen zu finden sowie die Auswirkungen verschiedener Betreibermodelle zu prüfen. In einen Finanzierungsplan gehören zudem die Berücksichtigung einer angemessenen Eigenbeteiligung am Risiko des Projekts und die Prüfung der Möglichkeiten für die Einbindung von öffentlichen Fördermitteln.

Wie prüft die Bank?

Die Bank beurteilt anhand der eingereichten Unterlagen, ob das Objekt nachhaltig wirtschaftlich am Markt agieren kann. Über den Abgleich mit branchenüblichen Kennwerten werden die angegebenen Budgets plausibilisiert. Dabei erfolgt je nach Hotelart eine differenzierte Betrachtung. Bei Hotel Garnis werden beispielsweise ein niedrigerer Personalkostenanteil und ein höheres Betriebsergebnis erwartet, als bei einem Vollhotel. Die wohl wichtigste wirtschaftliche Kennzahl der Hotellerie ist der GOP, also das operative Ergebnis des Betriebes, das Maßstab für die Pachthöhen und die Kapitaldienstfähigkeit ist. Letztere ist ausschlaggebend für die Beurteilung der Bank, ob der Betrieb in der Lage ist, ein marktübliches Betriebsergebnis zu erwirtschaften, aus dem die Zins- und Tilgungsleistung nach angemessener Betreibervergütung nachhaltig bedienbar ist.

Den Erfolg planen

Unabdingbar ist eine zukunftsgerichtete Erfolgs- und Liquiditätsplanung des Unternehmens. Auf dieser Basis kann die Bank eine Finanzierungsstrategie entwickeln, die eine optimale Begleitung des Projekts ermöglicht – auch in schwierigen Zeiten. Im laufenden Betrieb sind die unterjährigen Betriebsergebnisse je nach Projekt viertel- oder halbjährlich als BWA mit den wesentlichen Kennzahlen einzureichen. Die Unterstützung durch den Steuerberater bei der Implementierung eines leistungsfähigen Rechnungswesens und dem gezielten Auseinandersetzen mit dem Zahlenwerk ist hilfreich, damit der Hotelier sein Kostenmanagement überprüfen und gegebenenfalls optimieren kann. So ist der Unternehmer in der Lage, Einsparpotenziale sowie mögliche Risiken rechtzeitig zu erkennen und entsprechend zu agieren.