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Bodenkauf finanzieren

Autor: Albrecht Schünemann (DKB)
Expertentipp – Bodenkauf finanzieren
Datum: 01.03.2016

Finanzierungsentscheidung für den Gesamtbetrieb

Landwirtschaftsbetriebe und ihre finanzierende Bank stehen in der Praxis gemeinsam vor einer anspruchsvollen Aufgabe:
Sie müssen Flächensicherung, Betriebsentwicklung und Liquiditätserhaltung gleichermaßen im Blick haben. Dabei ist klar im Vorteil, wer die Stellschrauben kennt.

Seit etwas 15 Jahren ist der Verkaufsumfang am deutschen Bodenmarkt mit leichten Schwankungen relativ konstant. Deutlich nach oben zeigen dagegen die Kaufpreise seit dem Jahr 2006. Bei genauerer Betrachtung lassen sich regionale Unterschiede erkennen: Während im Alt-Bundesgebiet jährlich mit ca. 40.000 ha Verkaufsfläche nur etwa 0,3 Prozent der landwirtschaftlichen Flächen veräußert werden, liegt dieser Wert in den ostdeutschen Ländern mit ca. 60.000 ha bei 1 Prozent – und damit dreimal so hoch. Zusammen mit dem starken Anstieg der Bodenpreise stellt dies Landwirtschaftsbetriebe, die zukaufen wollen, vor immer größere Herausforderungen bei der Finanzierung. Den Betrieben stehen zur Kaufpreisfinanzierung in der Regel nur begrenzte Mittel aus der Eigen- bzw. Innenfinanzierung zur Verfügung. Daher wird der seit etwa 25 Jahren anhaltend hohe Flächenerwerb in Ostdeutschland maßgeblich über Kredite finanziert und prägt die Bilanzen der Unternehmen. Gegenüber stehen sich: solide Eigenkapitalquoten von durchschnittlich 50 Prozent, eine steigende Anlagenintensität und langfristige Kapitalbindung im Boden ohne Abschreibungsmöglichkeiten. Das verlangt nach liquiditätsschonenden Finanzierungsmöglichkeiten mit langen Laufzeiten, um anderweitige Investitionsvorhaben, beispielsweise den Stallbau, nicht zu behindern.

Flächenerwerb im Wettbewerb zu anderen Investitionsmaßnahmen

Die zunehmende Finanzierung des Flächenerwerbs durch Kredite belastet die Kapitaldienstfähigkeit der Unternehmen. Insbesondere bei dem Erwerb bisheriger Pachtflächen verändern sich Ertragslage und Cashflow nur geringfügig. Die eingesparte Pacht und der Zinsaufwand für die Finanzierung gleichen sich je nach Pacht-, Kaufpreis- und Zinsniveau häufig aus. Die Tilgungsraten müssen somit aus dem Betriebsergebnis nach Steuern dargestellt werden. Dies zeigt beispielshaft der Landwirtschaftsbetrieb Meier: Das Unternehmen hat bisher eine Gesamtleistung aus Getreide-, Milch- und Viehverkauf von 450.000 Euro erwirtschaftet. Nach Abzug des betrieblichen Aufwands verbleibt ein Betriebsergebnis von 90.000 Euro. Nun werden 50 ha der bisherigen Pachtflächen erworben. Der eingesparten Pacht von 11.500 Euro steht ein anfänglicher Zinsaufwand für die Finanzierung von 14.300 Euro gegenüber. Diese beiden Positionen beeinflussen das Betriebsergebnis, die Abschreibung bleibt unverändert. Bedingt durch die gewählten Parameter für Pachtpreis und Zinssatz sinkt das Betriebsergebnis etwas, allerdings soll hier der Fokus auf die Tilgung gelegt werden. Die Jahrestilgung von zusätzlich 21.315 Euro muss vom Unternehmen zusätzlich erwirtschaftet werden.

Abb. 1: Modellrechnung zur Ertrags- und Liquiditätsveränderung beim Flächenkauf

Gleichzeitig stehen in vielen Landwirtschaftsbetrieben weitere umfangreiche Investitionsvorhaben – insbesondere in den Betriebszweigen der Tierhaltung – auf der Agenda. Kostendruck, Rationalisierungserfordernisse sowie veränderte Anforderungen an die Tierhaltungsbedingungen machen Modernisierungen oder Neubauten erforderlich. Deshalb sollte auch Landwirt Meier prüfen, ob nach dem Flächenerwerb für seine weiteren Investitionsvorhaben noch ausreichende Liquiditätsreserven verbleiben.

Planungskonzept für den Flächenerwerb

Wird die gesamtbetriebliche Kapitaldienstfähigkeit durch umfangreiche Flächenfinanzierungen und weitere Flächenkäufe in der Zukunft belastet, müssen tragfähige Investitions- und Finanzierungskonzepte gemeinsam mit der begleitenden Bank ausgearbeitet werden.
Dazu sind folgende Schritte erforderlich:

  • Intensive Potenzialanalyse im Unternehmen zur nachhaltigen Stärkung der Ertragslage und der Kapitaldienstfähigkeit
  • Aufstellung eines Unternehmenskonzepts, welches eine mittelfristige Investitionsplanung und -priorisierung enthält, dazu gehört auch eine Abschätzung des künftigen Umfangs an Flächenkäufen aus dem Verpächterkreis
  • Realistische Planung des Finanzierungsbedarfs und Prüfung der verfügbaren Finanzierungsmöglichkeiten
  • Nutzung von fristenkongruenten Finanzierungslaufzeiten (für den Flächenerwerb können Laufzeiten von bis zu 50 Jahren sinnvoll sein)
  • Berücksichtigung ausreichender Liquiditätsreserven für unvorhergesehene Ereignisse und Marktpreisschwankungen

Der Einsatz von Eigenmitteln für den Flächenerwerb erzeugt für die Zukunft zunächst keine weiteren Mittelabflüsse aus dem Unternehmen in Form von Zins und Tilgung. Jedoch werden bei dieser Finanzierungsform die flexiblen Eigenmittel dauerhaft festgelegt und stehen künftig für Investitionsvorhaben oder Ähnliches nicht zur Verfügung. Umgekehrt ziehen Bankkredite für die Zukunft fest terminierte Zins- und Tilgungszahlungen nach sich, schonen aber gleichzeitig den Eigenmittelbestand in Form von liquiden Reserven auf dem Konto. Zwischen diesen beiden Polen muss ein Lösungsweg gefunden werden, der den betrieblichen Gegebenheiten Rechnung trägt.

Sollen Bankfinanzierungen für den Flächenerwerb zum Einsatz kommen, so stehen auch hier verschiedene Wege zur Verfügung, die die künftige Liquiditätslage mehr oder weniger stark beanspruchen.

Finanzierungslaufzeit: Die Verlängerung der Finanzierungslaufzeit ist eine klassische Form der Liquiditätssteuerung. Da bei der Bodenkauffinanzierung kein AfA-Zeitraum als einschränkendes Kriterium besteht und langfristig werthaltige Sicherheiten gestellt werden können, kann hier auch auf Seiten der Bank vergleichsweise frei gehandelt werden. 20 oder auch 30 Jahre Gesamtlaufzeit sind der Regelfall, in Einzelfällen können auch 50 Jahre sinnvoll sein. In der obigen Beispielrechnung könnte Herr Meier seine jährliche Belastung durch eine Laufzeitverlängerung auf 30 Jahre bei sonst gleichen Annahmen um 8.986 Euro jährlich reduzieren.

Kreditvariante: Tilgungskredite weisen aufgrund hoher anfänglicher Tilgungsanteile über die Gesamtlaufzeit betrachtet geringere Zinszahlungen auf. Diese sind beim Annuitätenkredit höher, die anfängliche Tilgungsbelastung fällt dafür geringer aus. Die folgenden Abbildungen zeigen für das Finanzierungsbeispiel von Landwirt Meier die Zahlungsverläufe beider Kreditvarianten mit 20 Jahren Laufzeit.

Abb. 2: Zahlungsplan für einen Annuitäten (links) und einen Tilgungskredit (rechts)

Der Liquiditätsvorteil des Annuitätenkredits beläuft sich auf ca. 6.200 Euro im 1. Jahr. Landwirt Meier hätte mit einem Tilgungsdarlehen eine um diesen Betrag höhere Tilgung zu erbringen und ihm verbliebe ein Netto-Cashflow in Höhe von 74.180 Euro.
Bei dieser Gegenüberstellung ist der Zinsänderungseffekt aufgrund der Laufzeitverlängerung bzw. der Änderung der Kreditvariante unberücksichtigt geblieben. Unter den derzeit günstigen Marktbedingungen ist für die Laufzeitverlängerung von 20 auf 30 Jahre ein Zinsaufschlag von lediglich 0,05 Prozentpunkten zu veranschlagen. Eine Laufzeitverlängerung auf 50 Jahre würde derzeit nochmals einen Aufschlag von lediglich 0,05 Prozentpunkten verursachen. Für den Annuitätenkredit ist gegenüber dem Tilgungskredit aktuell kein Aufschlag zu verzeichnen. Diese eng beieinander liegenden Konditionen sind Ausdruck der besonderen Situation an den Geld- und Kapitalmärkten.

Zinsentwicklung – ein wichtiger Aspekt bei der Finanzierung

Die Zinssätze für langfristige Investitionskredite befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau – wie die Abbildung 3 in eindrucksvoller Weise zeigt.

Abb. 3: Zinsentwicklung für langfristige Investitionskredite

Die Zinsen sind derzeit ausgesprochen niedrig. Tendenz weiter fallend. Zurückzuführen ist dies auf die aktuelle Lage an den nationalen und internationalen Kapitalmärkten. Eine Trendwende ist angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation in den bedeutenden Wirtschaftsregionen der Welt aktuell nicht in Sicht. Was sind die Folgen der Zinssituation für die Finanzierung? Zunächst verbessern die niedrigen Zinsen die Rendite einer Investition. Allerdings ist Vorsicht geboten: Die Zinsfestschreibung erstreckt sich insbesondere bei der Finanzierung von Bodenkäufen und Stallbaumaßnahmen im Regelfall nicht auf die gesamte Finanzierungsdauer. Nach Ablauf der üblichen Zinsfestschreibung von 10 Jahren werden die künftigen Sollzinsen neu berechnet und verhandelt. Dann können je nach Marktlage durchaus auch deutlich höhere Zinssätze gelten. Um diese Belastungen für das Unternehmen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, die derzeit eingesparten Zinsen für eine höhere Tilgung einzusetzen. So kann das Unternehmen schneller entschuldet werden. Landwirt Meier hat sich für eine Finanzierung über 20 Jahre entschieden und für 10 Jahre den Zins mit 2,60 Prozent p.a. vereinbart. Die Modellrechnung in Abbildung 4 zeigt den Zahlungsverlauf unter der Annahme, dass der Zins im Jahr 11 auf 5,50 Prozent p.a. ansteigt.

Abb. 4: Zahlungsstrom mit Zinsänderung im Jahr 11

Das bedeutet für Meier einen Anstieg der jährlichen Belastung um 5.189 Euro. Dieses Risiko könnte er mindern, indem er sich den anfänglichen Zinssatz für 15 Jahre sichert. Mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,3 Prozentpunkten hätte er die Möglichkeit, sich das derzeit günstige Zinsniveau für weitere 5 Jahre zu sichern und sein Unternehmen vor dem Risiko der Zinsänderung zu schützen.

Fazit

Auch mit den Mitteln der klassischen Fremdfinanzierung stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung, um die Liquiditätsbelastung für Unternehmen zu senken und Risiken zu minimieren. In jedem Fall sollten Flächenkäufe und deren Finanzierung in das Investitionskonzept des Betriebs integriert und mit Beratung und Hausbank besprochen werden. Nur so lassen sich individuell zugeschnittene und langfristig tragfähige Finanzierungskonzepte für den Gesamtbetrieb anfertigen.

Albrecht Schünemann ist Agraringenieur und bei der Deutschen Kreditbank AG im Fachbereich Landwirtschaft und Ernährung tätig.

Kontakt

landwirtschaft@dkb.de

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