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Vor welchen Herausforderungen stehen Wohnungsgenossenschaften in Sachsen?

Autor: Steffen Haumann, Regionalleiter Süd-Ost bei der DKB
Erschienen: 21.03.2017
Medium: VSWG-Magazin

Viele Banken scheuen inzwischen Finanzierungen in den vermeintlichen Verlierer-Regionen der demografischen Entwicklung. Das ist aus unserer Sicht falsch: Für Wohnungsunternehmen und insbesondere Wohnungsgenossenschaften gibt es sehr wohl Chancen auch in Regionen mit schrumpfender Bevölkerung, wenn die Zeichen der Zeit erkannt werden.

Die Fakten sind bekannt: Bis zum Jahr 2050 soll die Bevölkerung in Deutschland auf nur noch 75 Millionen schrumpfen wird. Dabei werden auf der einen Seite viele Groß- und Universitätsstädte immer attraktiver. Stichwort: Schwarmstädte. Zugleich sehen sich viele vermeintliche Verlierer-Städte und -Gemeinden mit höheren Leerständen und Überkapazitäten in der kommunalen Infrastruktur konfrontiert. Hinzu kommt das immer größere Defizit der öffentlichen Haushalte. Diese Entwicklung vollzieht sich modellhaft in Sachsen. Insbesondere die Großstädte Leipzig und Dresden wachsen dynamisch. Viele Mittelstädte stagnieren. Auf dem Land stehen die Zeichen auf Rückgang.

Was bedeutet dies konkret für die Kreditvergabe? Bei der Kreditvergabe betrachtet die DKB seit einiger Zeit auch die demographische Komponente. Als verlässliche Datengrundlage nutzt die DKB die Analyse „Wachsende und schrumpfende Städte und Gemeinden in Deutschland“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Alle Regionen in Deutschland werden vom BBSR fünf unterschiedlichen Kategorien zugeordnet. Berücksichtigt werden neben der Bevölkerungsentwicklung in den letzten fünf Jahren, der Gesamtwanderungssaldo je 1.000 Einwohner, die Arbeitsplatzentwicklung in den letzten fünf Jahren, die Arbeitslosenquote, die Realsteuerkraft je Einwohner sowie die Kaufkraft je Einwohner.

Liegt ein Finanzierungsobjekt nun in einer Region, die als „schrumpfend“ klassifiziert wird, bedeutet das jedoch nicht, dass die DKB diese Finanzierung allein deswegen nicht begleiten würde. Es bedeutet lediglich, dass die Vorgaben an Kapitaldienstfähigkeit, Kreditlaufzeit, Tilgung und Beleihungswertauslauf den Gegebenheiten angepasst, d. h. etwas zurückhaltender angesetzt werden. Neben der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie legt die Bank den Fokus zudem auf die Bonität des Kreditnehmers.

Bei den Wohnungsgenossenschaften in den neuen Bundesländern ist derzeit in der Regel die Eigenkapitalausstattung gut und eine solide Kapitaldienstfähigkeit gegeben. Insgesamt stehen die Zeichen mehr auf Tilgung als auf Investition. Vor dem Hintergrund einer möglichen 2. Leerstandswelle gerade in den demografisch schwächeren Regionen ist es anzuraten, diese gute wirtschaftliche Verfassung auch jetzt zu nutzen, um die Weichen für die Zukunft richtig zu stellen. Für die sächsischen Wohnungsgenossenschaften sieht die DKB den folgenden Handlungsbedarf:

  1.  Beschreiten Sie neue Wege, die für Ihre Mitglieder einen Mehrwert bedeuten. Wohnungsunternehmen als Energieerzeuger sind inzwischen keine Seltenheit. Kooperationen mit Pflegeeinrichtungen dagegen schon. Sie können helfen, den Auszug älterer Mitglieder zu verhindern.
  2.  Stellen Sie ein lebenswertes Umfeld sicher. Wohnungsgenossenschaften sollten ihren Einfluss auf die Gestaltung und damit die Attraktivität von Städten nicht unterschätzen. Sofern die Kommunen finanziell nicht in der Lage sind, Investitionen zu tätigen, sind die lokalen Investoren – in diesem Fall die Wohnungsgenossenschaften – gefordert.
  3.  Nutzen Sie den Cashflows richtig. Heutige Überschüsse sollten gerade bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau für Investitionen in die Zukunft genutzt und nicht der Fokus auf reine Entschuldung gelegt werden.
  4.  Lassen Sie Ertragsspielräume nicht ungenutzt liegen. Die Erwirtschaftung eines marktgerechten Mietzinses ist notwendig, um für die Herausforderungen der Zukunft gerüstet zu sein.
  5.  Kehren Sie von der reinen Betrachtung von Kennzahlen ab. Der ständige Blick auf die Eigenkapitalquote u. ä. ist nicht sachdienlich. Entscheidend ist der Blick auf eine gesunde Bonität.

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