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Stark in schwachen Regionen

Autor: Christian Hunziker (freier Journalist)
Erschienen: 01.09.2016
Medium: Immobilienmanager

Nicht überall in Deutschland boomt der Wohnungsmarkt. Doch auch in Regionen mit Leerstand können Wohnungsunternehmen erfolgreich sein – vorausgesetzt, sie finden die richtige Strategie.

Wohnungsknappheit, Mietpreisbremse, Neubau: Das sind die Schlagworte, welche die wohnungspolitische Diskussion beherrschen. In Vergessenheit gerät dabei oft, dass es in Deutschland nicht nur wachsende Städte gibt, sondern auch Regionen, die mit anhaltender Schrumpfung und steigendem Wohnungsleerstand zu kämpfen haben. 632.000 kurzfristig vermietbare Geschosswohnungen waren laut dem jüngsten Leerstandsindex von CBRE und Empirica Ende 2014 ungenutzt. Und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hält fest: „Was die Einwohnerzahl betrifft, so ist das Ende der stetigen Zunahme für die absolute Mehrzahl der Gemeinden und Regionen, ja für die Bundesrepublik insgesamt, schon absehbar.“

„In der Mehrzahl sehr leistungsfähig“

Trotzdem ist die Situation für Wohnungsunternehmen in den betreffenden Gebieten nicht hoffnungslos. „Grundsätzlich geht es der Wohnungswirtschaft heute auch in strukturschwachen Regionen gut“, sagt Thomas Jebsen, Vorstand der Deutsche Kreditbank AG (DKB). „Finanzierungsspielräume sind vorhanden und sollten ausgenutzt werden.“ Jebsens Aussage hat Gewicht, weil die Tochter der BayernLB in allen Bundesländern mit Ausnahme von Bayern im Geschäft mit der Mehrzahl der Wohnungsunternehmen ist. Die dabei erhobenen Daten fließen in eine zentrale Datenbank namens Wowi-Data ein, die bilanzielle, wohnwirtschaftliche und Prognosedaten umfasst und so einen detaillierten Einblick in die Leistungsfähigkeit der deutschen Wohnungswirtschaft gewährt. Konkret zeigt das Datenmaterial der DKB, dass die bilanzielle Eigenkapitalquote der Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern zwischen 2005 und 2014 von 34,9 auf 40,9 Prozent gestiegen ist. In den alten Bundesländern erhöhte sich die bilanzielle Eigenkapitalquote im selben Zeitraum von 22,9 auf 28,3 Prozent. Selbst in schrumpfenden Regionen stehen die meisten Unternehmen deutlich besser da, als man erwarten könnte. So melden gut drei Viertel der Unternehmen in Gegenden mit rückläufiger Einwohnerzahl einen Leerstand von weniger als 15 Prozent, den die DKB als beherrschbar einschätzt. 96 Prozent haben eine bedienbare Annuität von sechs Prozent oder mehr, was laut DKB unter heutigen Gesichtspunkten ausreicht, um einen Kredit in 25 Jahren vollständig zu tilgen. „Unsere Daten zeigen, dass die Wohnungsunternehmen in ihrer Mehrzahl trotz hoher Tilgung sehr leistungsfähig sind“, fasst DKB-Vorstand Jebsen zusammen.

Zum Beispiel Hoyerswerda

Dass das keineswegs selbstverständlich ist, zeigt ein Blick zurück. „2003 ging man aufgrund der dramatischen Leerstandssituation in den neuen Ländern von einer hohen Insolvenzgefahr aus“, erinnert sich Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Besonders groß war und ist die Herausforderung in Hoyerswerda. Die Retortenstadt in der sächsischen Lausitz wurde von der DDR für 80.000 Einwohner angelegt, zählt heute aber nur noch 34.000 Einwohner – mit weiter sinkender Tendenz. Und doch zeigt Hoyerswerda, dass Wohnungsunternehmen auch in schwierigen Regionen erfolgreich agieren können. „Unser Leerstand beträgt zwei Prozent“, sagt Axel Fietzek, der Vorstandsvorsitzende der Wohnungsgenossenschaft Lebensräume, die 6.700 Wohneinheiten besitzt. Diese verblüffend niedrige Quote hängt damit zusammen, dass im Rahmen des Programms Stadtumbau Ost in der Stadt gut 7.000 Wohnungen vom Markt genommen worden sind. Darüber hinaus haben aber auch strategische Entscheidungen dazu beigetragen, dass die Genossenschaft wieder einen Überschuss erzielt. So hat es sich zum Beispiel ausgezahlt, die elfgeschossigen Hochhäuser mehrheitlich stehen zu lassen. Diese verfügen nämlich – anders als die Mehrzahl des sonstigen Bestandes – über einen Aufzug, was angesichts der demografischen Entwicklung heute ein großer Vorteil ist. Darüber hinaus setzt die Genossenschaft in Hoyerswerda auch auf Neubau. Immerhin knapp 200 Wohnungen hat sie in den vergangenen Jahren fertiggestellt, zuletzt das 34 Einheiten umfassende Altstädter Eck. „Dadurch geben wir das Signal, dass Stadtumbau nicht nur Abriss bedeutet“, betont der Vorstandsvorsitzende. Der Neubau bringe zudem zuvor nicht vorhandene Qualitäten in den Bestand. Großes Gewicht legt die Lebensräume eG zudem auf die Betreuung der jetzigen und künftigen Mitglieder. Eines allerdings tut sie nicht, wie Fietzek betont: „Wir vermieten nicht über den Preis. Denn ein Preiskampf wäre ruinös. “Aktiv geworden ist die Genossenschaft auch auf Finanzierungsseite. „Wir haben regelmäßig weit über dem Durchschnitt getilgt, die Schulden abgebaut und Liquidität freigespielt“, erläutert Fietzek. Dabei, räumt er ein, seien die niedrigen Zinsen ausgesprochen hilfreich. Herausforderungen hat die Genossenschaft auch so noch genug: Die Statistiker sagen einen weiteren Bevölkerungsverlust der Stadt voraus.

„Gefahr einer Überforderung“

Die Kombination von Abriss und Neubau, wie sie in Hoyerswerda praktiziert wird, hält DKB-Vorstand Thomas Jebsen für richtig. „Unternehmen sollten aktiv daran gehen, strukturell leerstehende Objekte aus eigener Kraft abzureißen, aber auch partiell Neubau erwägen, um den Bestand zu verjüngen“, sagt er. Genossenschaften in schwierigen Märkten rät er zudem, „wenn nötig den Mut zu Satzungsänderungen aufzubringen“. Denn nicht wenige Genossenschaften nähmen unbegrenzt neue Mitglieder auf, denen sie eine hohe Rendite auf ihre Anteile garantierten. „Das“, mahnt Jebsen, „kann zu Ertrags- und Liquiditätsproblemen führen.“ Grundsätzlich beobachtet Jebsen, „dass sich kommunale Wohnungsun- ternehmen weniger deutlich entschulden als Genossenschaften. Dies hängt damit zusammen, dass sie nicht selten kommunale Aufgaben übernehmen und zudem einen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung leisten müssen. Daraus kann die Gefahr einer Über- forderung resultieren.“ Eine solche Überforderung zeigte sich in Duisburg, wo die Duisburger Baugesellschaft mbH (Gebag) vor wenigen Jahren in eine schwere Krise geriet. Hauptgrund dafür war eine branchenfremde Aufgabe: Die städtische Gesellschaft hatte es übernommen, das Museum Küppersmühle im Duisburger Innenhafen zu erweitern. Das Projekt entwickelte sich zu einem Desaster, das die Gebag finanziell schwer belastete. Als Bernd Wortmeyer 2014 zum neuen Geschäftsführer der Wohnungsbaugesellschaft bestellt wurde, fand er einen Leerstand von 8,6 Prozent vor. „Der Hauptgrund dafür war der Zustand der Gebäude und der Wohnungen“, sagt Wortmeyer. Weil sich das Unternehmen vorrangig um Stadtentwicklungsprojekte gekümmert habe, sei zu wenig Geld in In- standhaltung und Modernisierung geflossen. Und weil außerdem „der Service nie ein wirkliches Schwerpunktthema“ gewesen sei, gelte es jetzt, „das Image der Gebag deutlich zu verbessern“. Um dieses Ziel zu erreichen, investiert die Gebag massiv in ihr Portfolio von 12.700 Wohnungen. Jährlich sollen 300 Wohnungen modernisiert werden, zudem will Wortmeyer in diesem und dem kommenden Jahr mit dem Bau von 400 Einheiten beginnen. „Es fehlen in Duisburg bezahlbare Wohnungen in guter Qualität“, begründet dies der Gebag-Geschäftsführer. Zudem ist der Einwohnerrückgang zumindest fürs erste gestoppt: 2015 nahm die Einwohnerzahl dank Zuwanderung um 6.600 Personen auf gut 494.000 zu. Und wie sieht es mit den Anforderungen des Gesellschafters aus? Mit ihm gebe es kein „Geht-schon-irgend- wie“, betont Wortmeyer. Das bedeutet nach seinen Worten aber nicht, dass die Gebag nicht Aufgaben für die Kommune übernimmt. So errichtet sie Kinder- gärten, die dann von der Stadt gemietet werden, und engagiert sich bei der Flüchtlingsunterbringung. Zudem besetzt sie gerade ein neues Geschäftsfeld: Sie wird städtische Grundstücke, die für den Wohnungsbau vorgesehen sind, baureif entwickeln und an Investoren weiterverkaufen.

Neue Geschäftsfelder als Chance

Eine solche Innovationsbereitschaft ist ganz im Sinne von DKB-Vorstand Thomas Jebsen. Wohnungsunternehmen in schrumpfenden Regionen sollten seiner Ansicht nach den Mut aufbringen, neue Wege zu beschreiten und zusätzliche Geschäftsfelder zu erschließen. „So können sich Wohnungsunternehmen beispielsweise als Energieerzeuger betätigen und Kooperationen mit Pflegeeinrichtungen eingehen, um den Wegzug älterer Mieter zu verhindern und so Erträge zu sichern.“ In Duisburg und Hoyerswerda reagiert man auf diese Vorschläge zurückhaltend: Mit dem Anschluss ans Fernwärmenetz seien sie sehr zufrieden, sagen sowohl Axel Fietzek als auch Bernd Wortmeyer. Die Betreuung älterer Mieter sei hingegen in der Tat ein wichtiges Anliegen, entsprechende Angebote gebe es bereits. Eines übrigens sollten Unternehmen auf keinen Fall tun, betont Banker Jebsen: Sie sollten keine Portfolios verkaufen. „Denn dem kurzfristigen Liquiditätseffekt einer solchen Maßnahme steht die Schaffung eines Mitbewerbers gegenüber, der mit allen Mitteln versuchen wird, sein Investment mit einer ausreichenden Rendite zu entwickeln.“

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