Anmelden

Im Schatten des Booms sind Kreativität und Tatkraft gefragt

Autoren: René Gansewig, Geschäftssprecher der NEUWOBA, Thomas Jebsen, Mitglied des Vorstands der DKB AG
Erschienen: 01.02.2017
Medium: DW - Die Wohnungswirtschaft

Während in Großstädten die Preise für Wohnimmobilien immer weiter steigen und private Investoren wie städtische Gesellschaften händeringend nach Gelegenheiten für Bau und Modernisierung suchen, ist die Realität in vielen deutschen Orten eine ganz andere: Die Mittel sind knapp - Mieter ebenso. Kreative Mängelverwaltung ist angesagt. Ein Gespräch mit René Gansewig (l.), Vorstandssprecher NEUWOBA, und Thomas Jebsen, Mitglied des Vorstands der DKB AG.

Herr Gansewig, Sie stehen einer Wohnungsbaugenossenschaft in Neubrandenburg vor. Nicht gerade ein einfacher Standort. Was sind die Herausforderungen für Sie?

Gansewig: Demografischer Wandel, Strukturwandel, Nachfrageveränderung, Marktkonsolidierung, der Trend zur Rückbesinnung auf das Wohnen in der Stadt, Energie, Klima und Kosten sowie die wachsenden Ansprüche unserer Mitglieder mit veränderten Wohnpräferenzen sind nur einige Trends, denen sich die NEUWOBA in den nächsten Jahren stellen muss - und deshalb bauen wir.

Haben Sie angesichts so vieler struktureller Herausforderungen Schwierigkeiten, Finanzierungen zu erhalten?

Gansewig: Tatsächlich waren Anfang der 2000er Jahre Banken hinsichtlich der Kreditvergabe in unserer Region zurückhaltend. Dies hat sich nach der Wirtschafts- und Finanzkrise stark geändert. Seit geraumer Zeit können wir im Bereich der Finanzierung auf ein breites Angebot zurückgreifen.

Herr Jebsen, Sie sind bei der DKB für Wohnungsunternehmen zuständig. Wie gehen Sie mit strukturschwachen Regionen um?

Jebsen: Viele Banken finanzieren nur in Topstädten und -lagen. Wir schließen keine Regionen aus, schauen aber genau hin, welche Perspektiven eine Region hat. Je nach demografischer Entwicklung ändern sich bei uns die Vorgaben an Kapitaldienstfähigkeit, Kreditlaufzeit, Tilgung und Beleihungswertauslauf. Außerdem erfassen wir die wirtschaftlichen Daten der Bilanzen von Wohnungsunternehmen mit einem Auswertungstool. Damit können wir sehen, wie sich ein Unternehmen im Marktvergleich behauptet und welche Spielräume es zur Umsetzung seiner Strategie hat.

Wie gehen Sie in Neubrandenburg konkret mit dem Bevölkerungsrückgang um?

Gansewig: Der Leitsatz unserer Genossenschaft in Bezug auf Angebotsüberhänge besteht darin, dass marktgängige und nicht dauerhaft nachgefragte Wohnungen zurückgebaut werden. Dies erfolgt bei uns bevorzugt mit der Variante des etagenweisen Rückbaus im bewohnten Zustand. Gleichzeitig gibt es eine verstärkte Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum, der alle Anforderungen an ein lebenslanges Wohnen in den eigenen vier Wänden erfüllt. Darüber hinaus besteht für uns die Aufgabe, den verbleibenden Bestand zukunftsgerecht zu gestalten.

Viele setzen ja auf barriefreies Wohnen. Sie, Herr Gansewig, haben in Neubrandenburg aber sogar einen Pflegeservice als eigenes Tochterunternehmen gegründet. Aus unserer Sicht ist das ein interessanter Schritt: Hier geht ein Unternehmen neue Wege, um Mehrwerte für Mieter zu schaffen.

Gansewig: Die Aufgaben für eine Genossenschaft haben sich verändert. Bei 9.266 Genossenschaftsmitgliedern verfügt die Neuwoba aktuell über einen Bestand von 9.098 Wohnungen. Von der Wohnungsfrage als soziales Problem kann also längst keine Rede mehr sein. Die Mitglieder werden aber immer älter, womit der Betreuungsbedarf steigt. Dafür ist die Soziale Dienste GmbH (Sodien) als dritte Tochter das soziale Kompetenzzentrum im Unternehmensverbund. Durch individuelle Wohnformen mit Pflege-, Betreuungs- und sozialen Dienstleistungen aus einer Hand stärkt sie die genossenschaftlichen Grundsätze der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung.

Kann das Modell auch als Vorbild für andere dienen? Ab welcher Größe macht die Gründung eines solchen "ambulanten" Pflegedienstes Sinn?

Gansewig: Soziale Leistungen werden perspektivisch verstärkt zum Geschäftsfeld einer Wohnungsbaugenossenschaft gehören. Davon bin ich überzeugt. Es gibt jedoch keine Antwort anhand einer Zahl, ab wann sich eine Gründung lohnt. Hierzu müssen mehrere Voraussetzungen geschaffen sein. Als Erstes muss der Bedarf identifiziert werden. Wir haben eine umfassende Marktstudie mit Potenzial- und Wettbewerbsanalysen und betriebswirtschaftlichen Berechnungen erstellt. Demnach erwarten wir ab dem dritten Jahr positive Jahresergebnisse. Außerdem braucht es eine professionelle Organisation, die die neuen Geschäftsprozesse optimal abbildet. An dieser Stelle ist es mir auch noch einmal wichtig, klarzustellen, dass für diese Art der Leistungen fachlich qualifizierte Mitarbeiter notwendig sind. Der Erfolg hängt wesentlich von diesem Faktor ab.

Glauben Sie daran, dass der demografische Trend sich wieder ändern wird?

Jebsen: Die von uns genutzten Prognoseinstrumente und Studien gehen nicht davon aus. Und darauf stellen wir uns auch ein. Allerdings, wer weiß schon, was die Zukunft in 20 oder 30 Jahren bringen wird? Einige Studien, die in der Vergangenheit präsentiert wurden, erwiesen sich als nur bedingt richtig. Eventuell wird die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt das Wohnen auf dem Land auch wieder attraktiver machen.

Gansewig: Aus verschiedenen Gründen ist auch aus meiner Sicht eine Trendwende höchst unwahrscheinlich: Erstens liegen gerade in ländlichen Gebieten heutzutage die durchschnittlichen Kinderzahlen je Frau unter dem Niveau, das für eine stabile Bevölkerung nötig wäre. Zweitens müssten in der Peripherie mehr neue Arbeitsplätze entstehen als in den urbanen Räumen. Dies ist aber in modernen Wissensgesellschaften kaum vorstellbar. Und drittens zieht es Zuwanderer aus anderen Ländern dorthin, wo es Arbeitsplätze gibt und wo bereits Netzwerke von Migrantengruppen existieren.

Sehen Sie neben dem Thema "Lebenslanges Wohnen" noch andere erfolgsversprechende Konzepte?

Gansewig: Die meisten Senioren sind laut Umfragen mit ihrer materiellen Situation, ihrer Wohnsituation und ihrem Leben zufrieden. In den kommenden Jahren wird sich die Gruppe der über 65-Jährigen weiter aufspalten: In "junge Senioren", "rüstig Gebliebene" und "Hochbetagte" - mit ganz unterschiedlichen Lebensstilen und -umständen. Die Alterung der Gesellschaft wird nicht nur zu einem rasch wachsenden Bedarf an sozialen Einrichtungen und Diensten für ältere und hochbetagte Menschen führen, sondern auch zu einem wachsenden Bedarf an Begegnungs-, Freizeit-, Kultur-, Service- und Beratungseinrichtungen.

Jebsen: Immer mehr Wohnungsunternehmen treten als Energieerzeuger auf. Das kann im Einzelfall auch Mehrwerte für die Mieter liefern. In jedem Fall aber werden Wohnungsunternehmen individuell definieren müssen, wie groß ihre kritische Masse ist, und gegebenenfalls fusionieren oder schrumpfen. Im speziellen Fall gilt es, bei strukturell leerstehenden Objekten auch Abrissstrategien aus eigener Kraft zu forcieren. Das sind aus unserer Sicht notwendige Anpassungsprozesse, die Unternehmen soweit wie möglich selbst gestalten sollten.

Wie schätzen Sie die Entwicklung in anderen Regionen Deutschlands ein? Kann der Westen vielleicht auch von ländlichen Regionen im Osten lernen?

Jebsen: Selbstverständlich ist das Thema Demografie nicht auf den Osten beschränkt sondern betrifft auch Regionen im Westen, Norden, selbst im Süden. Hier kann ein Vergleich mit dem Osten einiges über den Umgang mit dem Wandel lehren. Dazu gehört beispielsweise, wie sich ein gezielter Rückbau so umsetzen lässt, dass die Region schließlich profitiert.

Gansewig: Wenn akzeptiert würde, dass nicht alle Regionen Deutschlands unter den gleichen Standards leben können, würde das nicht weniger, sondern mehr Vielfalt bedeuten. Wenn sich auf diesem Weg des geordneten Rückzugs auch noch das eine oder andere Ziel der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie besser erfüllen ließe, wäre noch mehr gewonnen. Deshalb gilt es, Mittel und Wege zu finden, wie sich die Regionen an den Bevölkerungsschwund anpassen können, ohne dabei auch noch ökonomische und ökologische Kosten zu verursachen.

Vielen Dank für das Gespräch!

Die Fragen stellte Martin Liebig.

DKB-Immobilien

Miet- und Kaufobjekte