Mieten & Eigenheim
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Familie mit Kind trägt Umzugskisten in ein neues Zuhause.

Was ist besser: Immobilie kaufen oder mieten?

Für viele erfüllt sich mit dem Kauf einer eigenen Immobilie ein Lebenstraum. Die Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen hängt von zahlreichen Faktoren ab, wie der eigenen Lebenssituation, dem gewünschten Wohnort, den aktuellen Mietkosten und natürlich auch den finanziellen Voraussetzungen. Deshalb lässt sich nicht pauschal sagen, ob sich ein Immobilienkauf lohnt. Hier erfährst du, welche Faktoren du berücksichtigen solltest.

Juni 2026

Das Wichtigste in Kürze

  • Ob Kaufen oder Mieten besser ist, hängt von deiner Lebensplanung und deinen finanziellen Möglichkeiten ab.

  • Fürs Mieten spricht, dass du flexibel bleibst und kein Eigenkapital brauchst. Wenn du dich hingegen für einen Immobilienkauf entscheidest, baust du langfristig Wert auf, bist unabhängiger und kannst dein Eigenheim ganz nach deinem Geschmack gestalten.

  • Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein wichtiger Indikator, um zu bestimmen, welche Variante aus finanzieller Sicht günstiger für dich wäre.

1. Was sind die Vorteile beim Mieten?

Bevor du genauer kalkulierst, ob du dir ein Eigenheim leisten kannst, solltest du dir deine Lebenssituation genauer ansehen. Darauf basierend kannst du entscheiden, ob ein Immobilienkauf für dich überhaupt infrage kommt. Wenn du viel Wert auf Flexibilität legst und dir vorstellen kannst, innerhalb der nächsten fünf bis zehn Jahre deinen Wohnort zu ändern, ist Mieten für dich vermutlich die bessere Lösung. Ausnahme: Du möchtest eine Wohnung oder ein Haus zum Vermieten kaufen. Denn eine vermietete Immobilie kannst du auch von einem anderen Ort aus verwalten.
Musst du beispielsweise für einen neuen Job in eine andere Stadt ziehen, kannst du deinen Mietvertrag einfach kündigen und dir vor Ort eine neue Unterkunft suchen. Auch wenn du noch nicht weißt, ob du in den nächsten Jahren eine Familie gründen willst oder nicht, bist du in einer Mietwohnung flexibler. Natürlich kann man auch ein Haus wieder verkaufen, wenn es nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passt. Aber das ist mit deutlich mehr Aufwand und Kosten verbunden. Deshalb solltest du eine Immobilie am besten nur kaufen, wenn du mindestens die nächsten zehn Jahre am selben Ort bleiben möchtest.
Ein weiterer Vorteil vom Mieten: Du musst dich nicht um Reparaturen und Instandhaltungen kümmern. Egal, ob die Heizung streikt oder das Dach neu gemacht werden muss, in den meisten Fällen sind dabei die Eigentümer*innen in der Pflicht. Das geht häufig mit erheblichen finanziellen Zusatzbelastungen einher. Als Mieter*in spürst du zwar auch steigende Nebenkosten und ärgerst dich, wenn Reparaturen ausbleiben. Meist musst du dich aber „nur“ um die regelmäßige Mietzahlung kümmern.

Die Vor- und Nachteile des Mietens auf einen Blick

Pro

  • Größere Flexibilität
  • Weniger Verantwortung
  • Kein Eigenkapital nötig
  • Keine Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Contra

  • Kündigung möglich
  • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit
  • Mieter*innen müssen sich aktiv um Vermögensaufbau kümmern
  • Steigende Mietkosten möglich

2. Was spricht dafür, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen?

Auch wenn ein eigenes Haus oder eine Wohnung mit gewissen Pflichten einhergeht, haben Eigentümer*innen auch klare Vorteile gegenüber Mietenden. Sie bauen durch die Abbezahlung des Kredits und die Wertsteigerung des Objekts Vermögen auf, das als Altersvorsorge dienen kann. Zudem laufen sie nicht Gefahr, dass der*die Eigentümer*in den Mietvertrag kündigt – zum Beispiel wegen Eigenbedarfs bei berechtigtem Interesse.
Was vielen Eigentümer*innen wichtig ist: Sie haben die volle Gestaltungsfreiheit. Sie können ohne Absprache einfach eine neue Wand einziehen, zwei kleine Zimmer in ein großes verwandeln oder eine energetische Sanierung durchführen, um langfristig Nebenkosten zu sparen. Auch bei der Gestaltung der Fassade gibt es meist viel Spielraum (außer bei Denkmalschutz oder Eigentumswohnungen).
65 %

der Deutschen träumen von einem freistehenden Einfamilienhaus.

Interhyp AG, 2021

Wer Angst vor hohen Schulden hat, dem sei gesagt: Mit der richtigen Finanzplanung und dem passenden Immobilienkredit kannst du dir den Wunsch vom Eigenheim erfüllen. Deine Zinsen sind für den von dir gewählten Zeitraum der Sollzinsbindung - beispielsweise 10, 15, 20 oder bis zu 30 Jahre - fix. Und somit auch die monatlichen Ratenzahlungen. Erst wenn für den Zeitraum nach Auslauf der Zinsbindung neue Konditionen zu vereinbaren sind, besteht das Risiko einer höheren monatlichen Belastung. Die Mieten steigen dagegen – zumindest in den Ballungsräumen – mit hoher Wahrscheinlichkeit stetig weiter. Hinzu kommt: Die KfW vergibt bei bestimmten Neubauten günstige Kredite.
Gerade in Großstädten ziehen die Immobilienpreise seit Jahren an und sind für viele schlichtweg unbezahlbar. Vielleicht ist ein Umzug ins Umland für dich denkbar? Aufgrund der zum Teil deutlich geringeren Preise in ländlicheren, bevölkerungsärmeren Regionen ist es dort oft leichter, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Die Vorteile sind die gleichen: Dein Monat für Monat ausgegebenes Geld ist nicht verloren, sondern geht in die Kredittilgung und dient damit indirekt deiner Altersvorsorge.

Vor- und Nachteile bei einem Immobilienkauf

Pro

  • Höhere Sicherheit
  • Mehr Gestaltungsmöglichkeiten
  • Vermögensaufbau
  • Eigentümer*innen profitieren von Wertsteigerung

Contra

  • Örtlich gebunden
  • Für alles selbst verantwortlich
  • Eigenkapital und Kreditaufnahme nötig
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten

3. Was sollte man beim Kauf einer Immobilie bedenken?

Bei jedem Immobilienkauf solltest du unbedingt die anfallenden Nebenkosten in deine Rechnung einbeziehen. Diese kannst du mit unserem Nebenkostenrechner berechnen. Denn als Käufer*in musst du nicht nur ausreichend Eigenkapital stellen, sondern zudem auch Grunderwerbssteuer, Notargebühren und meist eine Maklercourtage zahlen. Diese Kosten belaufen sich je nach Standort auf bis zu 15 % des Kaufpreises. Bei Eigentumswohnungen kommen nach dem Einzug noch die monatlichen Hausgeldzahlungen hinzu. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber zu den 10 wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf.

Gut zu wissen

Je nachdem, in welcher konkreten Situation du dich befindest, kann es manchmal rentabler sein, in einer relativ günstigen Mietwohnung zu bleiben und stattdessen die Ersparnisse zum Beispiel in Aktien anzulegen. Deshalb ist eine Einzelfallbetrachtung enorm wichtig.

4. Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen. Es zeigt dir auf einen Blick, ob der Kauf langfristig teurer oder günstiger ist als weiterhin zur Miete zu wohnen. Wichtig ist hierbei allerdings, dass du nicht mit dem reinen Kaufpreis rechnest, sondern auch direkt die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 % einkalkulierst. Zudem solltest du nicht einfach deine aktuellen Mietkosten für die Berechnung nutzen, sondern die eines Objekts in ähnlicher Größe und Lage wie die gewünschte Immobilie.
Die Faustformel zur Frage „Haus oder Wohnung kaufen oder mieten?“ lautet:
Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) / Jahreskaltmiete = Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Rechenbeispiel:

  • Kaufpreis: 300.000 €

  • Kaltmiete: 1.200 €/Monat = 14.400 €/Jahr

  • Faktor: 300.000 € ÷ 14.400 € = 20,8

Der Faktor 20,8 bedeutet: Du zahlst das 20,8-fache der Jahresmiete als Kaufpreis. Oder anders gesagt: Bei gleichbleibender Miete würdest du 20,8 Jahre brauchen, um den Kaufpreis durch gesparte Miete zu „verdienen“.
Bewertungsskala:

  • unter 20: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstig

  • 20–25: Kauf meist noch günstiger als Miete

  • über 25: Mieten meist günstiger als kaufen

Der Faktor sollte zwischen 20 und 25 liegen. Aber wie bei allen Faustregeln gibt es wichtige Nuancen zu beachten. Du solltest dich nicht nur auf Grundlage der Faktoren entscheiden, sondern auch deine langfristigen Pläne und mögliche Mietpreissteigerungen bedenken. Auch das Zinsniveau spielt eine Rolle bei der Frage „kaufen oder mieten“.

Regionale Unterschiede beim Kaufpreis-Miete-Verhältnis

In Deutschland variieren die Kaufpreis-Miete-Faktoren deutlich zwischen den Regionen. Zu den teuersten Immobilienmärkten zählen München, Berlin und Hamburg, wo ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis über 30 die Norm ist. In anderen Städten wie Dresden, Chemnitz oder Gelsenkirchen hingegen liegt der Faktor unter 20, sodass sich dort ein Immobilienkauf aus finanzieller Sicht im Vergleich zur Mietzahlung lohnt.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Berlin und München im Vergleich

Beispiel 1: Berlin-Prenzlauer Berg

  • Kaufpreis: 450.000 € (3 Zimmer, 75 m²)

  • Kaufnebenkosten: 52.000 € (11,5 %)

  • Gesamtkosten: 502.000 €

  • Vergleichsmiete: 1.600 € kalt (21,33 €/m²)

  • Faktor: 502.000 € ÷ 19.200 € = 26,1

  • Bewertung: teuer = Mieten meist günstiger

Beispiel 2: München-Schwabing

  • Kaufpreis: 650.000 € (3 Zimmer, 75 m²)

  • Kaufnebenkosten: 68.000 € (10,5 %)

  • Gesamtkosten: 718.000 €

  • Vergleichsmiete: 1.950 € kalt (26 €/m²)

  • Faktor: 718.000 € ÷ 23.400 € = 30,7

  • Bewertung: sehr teuer = Kaufen selten sinnvoll

Praxisbeispiel: Immobilienkauf für Familie mit 100.000 € Eigenkapital

Eine Familie steht vor einer wichtigen Entscheidung: Lohnt es sich eher, ein Haus zu kaufen oder zu mieten? Sie möchten mit ihrem Kind gerne in der Stadt wohnen bleiben, haben Eigenkapital in Höhe von 100.000 € angespart und ein gemeinsames monatliches Nettoeinkommen von 6.200 € zur Verfügung. Das Haus wollen sie für mindestens 25 Jahre selbst nutzen.
Szenario 1: München mit teurem Markt, aber hoher Wertstabilität
Immobilie München:

  • Kaufpreis: 750.000 € (8.333 €/m²)

  • Kaufnebenkosten: 78.750 € (10,5 %)

  • Gesamtinvestition: 828.750 €

  • Vergleichsmiete: 2.400 € kalt (26,67 €/m²)

Finanzierung München:

  • Eigenkapital: 100.000 €

  • Darlehenssumme: 728.750 €

  • Zinssatz: 3,6 %, Tilgung: 2,0 %

  • Monatliche Rate: 3.401 €

Laufende Kosten München (monatlich):

  • Kreditrate: 3.401 €

  • Grundsteuer: 150 €

  • Gebäudeversicherung: 75 €

  • Hausgeld: 380 €

  • Instandhaltung: 625 € (1 % p. a.)

  • Gesamtkosten: 4.631 €

TCO-Analyse München:

  • Kaufpreis-Miete-Faktor: 28,9 (sehr hoch)

  • Monatliche Belastung: 4.631 € Kauf vs. 2.400 € Miete

  • Gesamtkosten nach 25 Jahren: 1.389.300 € Ausgaben für die Immobilie

Gut zu wissen

TCO steht für „Total Cost of Ownership“ und bedeutet auf Deutsch „Gesamtkosten des Besitzes“. Es handelt sich um alle Kosten, die während der gesamten Nutzungsdauer einer Investition anfallen. Beim Immobilienkauf wird nicht nur der Kaufpreis fällig, sondern auch Nebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer). Hinzu kommen während der Nutzungsdauer laufende Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen) und eventuelle Modernisierungskosten. All diese Kosten zusammen ergeben die TCO.

Szenario 2: Berlin mit moderatem Markt und guter Perspektive
Immobilie Berlin:

  • Kaufpreis: 520.000 € (5.778 €/m²)

  • Kaufnebenkosten: 59.800 € (11,5 %)

  • Gesamtinvestition: 579.800 €

  • Vergleichsmiete: 1.800 € kalt (20 €/m²)

Finanzierung Berlin:

  • Eigenkapital: 100.000 €

  • Darlehenssumme: 479.800 €

  • Zinssatz: 3,6 %, Tilgung: 2,0 %

  • Monatliche Rate: 2.239 €

Laufende Kosten Berlin (monatlich):

  • Kreditrate: 2.239 €

  • Grundsteuer: 120 €

  • Gebäudeversicherung: 65 €

  • Hausgeld: 320 €

  • Instandhaltung: 433 € (1 % p. a.)

  • Gesamtkosten: 3.177 €

TCO-Analyse Berlin:

  • Kaufpreis-Miete-Faktor: 26,9 (hoch)

  • Monatliche Belastung: 3.177 € vs. 1.800 € Miete

  • Gesamtkosten nach 25 Jahren: 953.100 € Ausgaben für die Immobilie

5. Langfristbetrachtung: Nach wie vielen Jahren lohnt sich der Immobilienkauf?

Nach wie vielen Jahren sich ein Wohnungs- oder Hauskauf im Vergleich zur Miete lohnt, hängt unter anderem vom Kaufpreis-Miete-Verhältnis ab. Je niedriger der Faktor ist, desto früher rentiert sich der Kauf. Doch auch Faktoren wie die Höhe des Eigenkapitals sowie der Zinsen und die Entwicklung der Mietpreise und der Wertsteigerung einer Immobilie beeinflussen, ab wann sich ein Kauf amortisiert.
Hinzu kommt: Bei einem Kauf baust du automatisch Vermögen auf, indem du den Kredit abbezahlst und die Immobilie somit in deinen Besitz übergeht. Wenn du zur Miete wohnst, musst du dein Geld aktiv investieren, um Gewinne zu erwirtschaften.

6. Welche Rolle spielen Zins- und Mietpreisentwicklung bei der Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen?

Als Käufer*in solltest du beachten, dass die Immobilienfinanzierung über viele Jahre läuft. Deshalb spielen die langfristigen Entwicklungen der Zinsen, Mieten und Kaufpreise eine wichtige Rolle. Zwar ist die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland in den vergangenen Jahren aufgrund historisch niedriger Zinsen stark angestiegen. Davon profitieren allerdings vor allem die Verkäufer*innen. Potenzielle Käufer*innen hingegen müssen in dieser Marktlage höhere Preise zahlen und zumeist höhere Schulden aufnehmen.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass der Wert der Immobilien in der Zukunft wieder sinkt. Außerdem sind der vereinbarte Zins und damit die monatliche Ratenzahlung nur für die Dauer der Zinsbindung festgelegt. Diese Zinsbindung liegt zwischen 5 und 30 Jahren, wobei mindestens 10 Jahre empfohlen werden. Hast du danach noch einen Darlehensbetrag zu zahlen, besteht die Gefahr eines deutlich höheren Zinssatzes und damit einer höheren monatlichen Gesamtbelastung.

Zinsentwicklung 2026: aktuelle Trends und Prognosen

Nachdem die Bauzinsen bis 2022 mit 0,5–1,5 % außergewöhnlich niedrig waren, lagen sie 2025 bei etwa 3–4 %. Das klingt wenig, hat aber bei so hohen Kreditsummen, wie sie für einen Immobilienkauf üblich sind, spürbare Auswirkungen.
Als Beispiel:

  • Bei 1,5 % Zins: 300.000 € Kredit = 1.125 € monatliche Rate (2 % Tilgung)

  • Bei 4,0 % Zins: 300.000 € Kredit = 1.500 € monatliche Rate (2 % Tilgung)

  • Mehrkosten: 375 € pro Monat = 4.500 € pro Jahr

Zinsprognosen für 2026: Expert*innen erwarten eine Stabilisierung zwischen 3,5 % und 4,5 %. Ein Rückfall auf unter 2 % ist unwahrscheinlich. Gründe hierfür sind unter anderem die Inflation, die restriktive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sowie die Staatsverschuldung.

Mietpreisentwicklung: regionale Unterschiede verstehen

  • Berlin: +41 %

  • Köln: +22,6 %

  • Hamburg: +22,2 %

  • Düsseldorf: +18,3 %

  • Frankfurt: +16,1 %

  • München: +15,7 %

Die Zins- und Mietpreisentwicklung kannst du nicht beeinflussen, du musst sie aber bei deinen Überlegungen im Hinterkopf behalten und dein Budget und Vorhaben entsprechend realistisch bewerten.

7. Lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen?

Die Frage „Lohnt sich ein Immobilienkauf?“ beschäftigt viele. Die Antwort hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Ein Haus- oder Wohnungskauf lohnt sich vor allem, wenn:

  • du ein passendes, günstiges Objekt gefunden hast

  • das Kaufpreis-Miete-Verhältnis unter dem Faktor 25 liegt

  • du ausreichend Eigenkapital besitzt

  • du lange an einem Ort leben willst

  • du ein regelmäßiges, gesichertes Einkommen hast

  • du die Kreditrate samt Nebenkosten langfristig aufbringen kannst

  • du mit einer eigenen Immobilie deine Altersvorsorge stärken willst

  • du dich gern um eine Immobilie kümmern willst

  • du Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung hast

8. Ein Immobilienkauf lohnt sich weniger, wenn:

  • du in Anbetracht des Mietspiegels günstig wohnst

  • du flexibel sein willst oder musst

  • du bei Schulden nicht mehr ruhig schlafen kannst

  • du Reparaturen und Instandhaltung nicht finanzieren willst

  • du bereits angemessen fürs Alter vorsorgst, z. B. mit einem ETF-Portfolio

Wenn du herausfinden möchtest, ob sich Kaufen oder Mieten in deiner persönlichen Situation eher lohnt, kann dir auch unser Mieten-Kaufen-Rechner als erste Orientierung helfen.

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