Mieten & Eigenheim
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Schräger Blick auf die Fassade eines Altbau-Mehrfamilienhauses mit Geschäften im Erdgeschoss in der Kastanienallee in Berlin.
Die 10 wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf

Du willst nicht länger zur Miete wohnen und dir endlich den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllen? Damit der Kauf langfristig zum Erfolg wird, solltest du dir die folgenden Fragen stellen.

Dezember 2022

Eine Frage des Geldes: Für eine solide Finanzierung solltest du circa 25 Prozent Eigenkapital beisteuern. Den restlichen Löwenanteil kannst du mit einem zinsgünstigen Darlehen abdecken.

Bis zu 15 %

des Kaufpreises solltest du für Kaufnebenkosten einplanen.

Um zu erfahren, wie groß dein finanzieller Rahmen sein sollte, nutze den DKB Budgetrechner. Denke auch an die Kaufnebenkosten: Provision für den*die Makler*in, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer können den Preis um bis zu 17 Prozent erhöhen. Bei einer Investition von 250.000 Euro kannst du zum Beispiel mit über 40.000 Euro Nebenkosten rechnen. Mit dem Nebenkostenrechner der DKB kannst du auch einfach einen persönlichen Orientierungswert ermitteln. Generell gilt: Dein Eigenkapital solltest du mindestens in Höhe der Nebenkosten für den Immobilienerwerb einsetzen.

Denke auch an die Zukunft: Langfristige Kredite wollen je nach Laufzeit und Tilgung auch noch in 10, 15 oder 20 Jahren bezahlt werden. Schätze die Entwicklung deiner Einkünfte realistisch ein: Bist du Beamt*in oder wirst nach Tarif bezahlt, fällt diese Einschätzung relativ leicht. Trifft das auf dich nicht zu, solltest du lieber etwas konservativer rechnen.

Um auch auf unvorhergesehene Ereignisse vorbereitet zu sein, denke über eine Berufsunfähigkeits- oder Arbeitslosigkeitsversicherung nach. Solltest du deine Familie zusätzlich absichern wollen, bietet sich eventuell eine Risikolebensversicherung an, um im Fall der Fälle das Haus oder die Wohnung sorgenfrei abbezahlen zu können.

Abgesehen von der Tilgung des Darlehens: Informiere dich über die regelmäßigen Ausgaben, die auf dich zukommen werden. Ein Beispiel ist hier das Hausgeld bei verwalteten Eigentümergemeinschaften. Das Hausgeld dient in einem Mehrfamilienhaus dazu, laufende gemeinsame Kosten, etwa für Instandhaltung und Reinigung, abzudecken. Kläre, was genau darin enthalten ist, beziehungsweise was separat berücksichtigt werden muss. Und auch für Eigenheimbesitzer*innen gilt: Kalkuliere ein Hausgeld in deine Rechnung mit ein, um anfallende Instandhaltungskosten tragen zu können. Desweiteren solltest du die Kosten für Strom und Heizung – gerade in Zeiten hoher Energiepreise – fest im Blick behalten. Bei einem Neubau empfiehlt es sich, die Eneregieversorgung gründlich zu planen.

Diese laufenden Kosten solltest du unter anderem beachten:

  • Grundsteuer

  • Hausgeld

  • Versicherungen (unter Anderem Hausrat-, Haftpflicht-, Wohngebäude- und Elementarschaden-Versicherung)

  • Stromkosten

  • Heizkosten

  • Internet- und Telefonkosten

  • Rundfunkgebühren

  • Müllgebühr

  • Straßenreinigung

  • Schornsteinfeger*in

  • Wasser und Abwasser

Wenn du das Objekt als Kapitalanlage vermieten willst, steht die Rendite natürlich an erster Stelle. Willst du die Immobilie hingegen langfristig privat nutzen, ist die Gewinnmaximierung weniger wichtig. Das Haus oder die Wohnung sollten dann vor allem deiner Lebensplanung entsprechen. Gibt es genügend Zimmer? Ist das Bad groß genug? Hat das Haus eine Garage? Ist der Garten familiengerecht? Derlei Fragen solltest du dir stellen und ehrlich beantworten. Je nachdem, zu welchem Zweck du deine Immobilie nutzen willst, ergeben sich natürlich auch andere Fragen.

In begehrten Großstadtlagen ziehen die Immobilienpreise seit Jahren immer schneller an. Wenn du diese hohen Preise nicht zahlen willst, halte lieber Ausschau nach Objekten in der Peripherie oder in Umlandgemeinden von bedeutenden Einzugsgebieten. Wichtig dabei: eine gute Verkehrsanbindung. Ist diese nicht vorhanden, gib nicht gleich auf. Vielleicht sind in deiner Region Infrastrukturprojekte geplant, womöglich erschließen bald Bahnverbindungen oder neue Straßen den Ort deines Traumhauses. Außerdem: Unsanierte Immobilien sind günstiger, können aber durch Modernisierungsmaßnahmen erheblich an Wert gewinnen und – solltest du das Objekt vermieten – auch die Einnahmen erhöhen.

Wirf einen Blick auf die Nachbarschaft und achte darauf, ob die umliegenden Gebäude gepflegt sind. Neben der ÖPNV-Anbindung, ist es auch interessant, wie weit der nächste Supermarkt entfernt ist und ob es Kitas sowie Schulen in der Nähe gibt. Liegt die Immobilie an einer viel befahrenen Straße oder einer Bahntrasse, kann sich das wertmindernd auswirken.

Du solltest einige grundsätzliche Fragen klären: Wann wurde die Immobilie gebaut? Welche Sanierungen wurden durchgeführt? Was wäre in den nächsten Jahren noch zu machen und zu welchen Kosten? Lass dich nicht vom Charme eines Objektes blenden, denn der Teufel steckt oft im Verborgenen. Lass vor dem Kauf den Zustand der Statik, der Elektrik, der Sanitäreinrichtungen, des Daches und der Heizung prüfen. Gut geeignet kann dabei ein unabhängige*r Gutachter*in sein. Diese*n findest du zum Beispiel im bundesweiten Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern.

Womöglich hat das Objekt noch baurechtliche Reserven, das heißt, es sind noch zusätzliche Baumaßnahmen möglich. Gegebenenfalls könntest du noch einen Anbau verwirklichen oder den Dachstuhl ausbauen. Am besten du studierst den Grundbucheintrag der Immobilie gründlich.

In Mietswohnungen oder Häuser zu investieren, kann eine gute Möglichkeit für deinen persönlichen Vermögensaufbau sein. Egal, ob die gekaufte Immobilie bereits vermietet ist oder nicht, es gibt ein paar Punkte zu beachten: Zur eigenen Absicherung solltest du dich beispielsweise über ausstehende Mietschulden informieren. Ist die gekaufte Immobilie bereits vermietet, gilt: Auch, wenn du als Vermieter*in jederzeit Eigenbedarf anmelden kannst, sind Mieter*innen in vielen Fällen extra geschützt. Bei Langzeitkranken, Schwangeren oder älteren Mieter*innen können soziale Härtefälle vorliegen, die du vor der Anmeldung berücksichtigen solltest.

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Mit dem DKB-Vermieterpaket verwaltest du Mieteinnahmen, Kautionen und Instandhaltungsrücklagen bequem und übersichtlich.

Oftmals liegt die Verkaufsmotivation auf der Hand: Weil eine Erbengemeinschaft Kasse machen will, sich der Lebensmittelpunkt des*der Eigentümer*in verändert oder die Immobilie zu groß oder zu klein für neue Lebensumstände geworden ist. Doch lege ein gesundes Misstrauen an den Tag, wenn der*die Verkäufer*in keine Gründe für die Veräußerung vorbringt.

Kurz gesagt
  • Stelle sicher, dass du dir deine Traumimmobilie (mit Kaufnebenkosten) und auch die laufenden Kosten langfristig leisten kannst.

  • Nimm die Immobilie aber auch die Umgebung genau unter die Lupe. Zumeist lohnt sich auch durchaus die Inanspruchnahme eines*einer unabhängigen Gutachter*in.

  • Schau dir den Grundbucheintrag der Immobilie genau an.

  • Überlege ganz genau, ob die Immobilie auch längerfristig zu deiner Lebensplanung passt.