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Tagespflege und Betreutes Wohnen machen Pflegeheime nicht obsolet

Autorin: Britta Timm, Fachbereichsleiterin Kommunen und soziale Infrastruktur
Erschienen: heuer-dialog.de
Datum: 04.10.2018

Im Interview mit Heuer Dialog beantwortet Britta Timm, Fachbereichsleiterin Kommunen und soziale Infrastruktur der Deutsche Kreditbank AG, Fragen zu aktuellen Entwicklungen in der Altenpflege und den speziellen Herausforderungen für die Banken.

Wie beurteilen Sie als Bank die aktuellen Entwicklungen in der Altenpflege?

Britta Timm, DKB: Bundesweit haben wir schon mehr als 250 Pflegeheime finanziert. Seit einigen Jahren spüren wir aber eine besondere Dynamik im Bereich des Betreuten Wohnens und bei Tagespflegen. Diese alternativen Wohn- und Betreuungsformen greifen den nachvollziehbaren Wunsch vieler älterer Menschen nach einem selbstbestimmten Leben auch bei Pflegebedürftigkeit auf.
Die sinnvolle Kombination von Leistungen der ambulanten Pflege mit Tagespflege und Betreutem Wohnen kann dazu führen, dass Pflegebedürftige, die vor 10 Jahren nur in Heimen adäquat versorgt werden konnten, heute länger in ihren eignen vier Wänden gepflegt werden und erst sehr viel später in ein Heim ziehen müssen.
Diese Entwicklung wird auch zukünftig die Pflegeheime nicht obsolet machen. Insbesondere zur Versorgung von schwer und schwerstpflegebedürftigen Menschen und da, wo vorstationäre Wohn- und Pflegeformen nicht in ausreichenden Maße verfügbar sind, wird die stationäre Pflege unerlässlich sein.
Mit Blick auf die demographische Entwicklung ist für uns als Bank klar, wir werden auch weiterhin neue Pflegeheime brauchen und finanzieren, aber die größere Wachstumsdynamik werden wir auf absehbare Zeit bei den vorstationären Wohn- und Betreuungsangeboten sehen.

Welche Herausforderungen stellen diese Entwicklungen an eine finanzierende Bank?

Britta Timm, DKB: Für ein bundesweit agierendes Institut wie die DKB ist eine wesentliche Herausforderung Transparenz im Markt herzustellen. Transparenz sowohl hinsichtlich der vielfältigen gesetzlichen Rahmenbedingungen als auch bezogen auf die konkreten Versorgungsbedarfe vor Ort. 16 verschiedene Landesheimgesetze inklusive diverser Durchführungsverordnungen oder die wachsenden Angebote alternativer Wohn- und Versorgungsformen wie dem Betreuten Wohnen, welche bisher in keiner amtlichen Pflegestatistik erfasst werden, erfordern auch seitens der Finanzierer eine hohe Expertise.

Welche Prüfkriterien legen Sie bei alternativen, komplementären (Wohn-/Pflege-) Immobilien zugrunde?

Britta Timm, DKB: Alternative/komplementäre Wohn- und Pflegeimmobilien erfordern eine Betrachtung aus zwei Blickwinkeln – dem der klassischen Wohnimmobilie und dem pflegespezifischen Fokus.
Wie bei allen Immobilien spielen die Lage und der Mikrostandort eine wichtige Rolle. Zu beachten ist aber auch, wie sich der Angebots-Mix aus stationären und ambulanten Betreuungsformen vor Ort darstellt, denn der Übergang zwischen komplementären und alternativen Angeboten kann fließend sein. Regional bestehen darüber hinaus z.T. deutliche Nachfrageunterschiede bezüglich voll-/teilstationärer und ambulanter Pflege, die mit zu beachten sind.
Ein weiterer Aspekt ist die demografische Entwicklung, insbesondere der über 50-Jährigen am jeweiligen Investitionsstandort. Grundlage für eine langfristige Finanzierung ist immer die Bewertung der gegenwärtigen und nachhaltig erzielbaren Mieten und die daraus abgeleitete Kapitaldienstfähigkeit. Dies gilt insbesondere auch mit Blick auf die in den letzten Jahren stark gestiegenen Baukosten.
Zu beachten ist auch, dass das zu finanzierende Betreute-Wohnen-Projekte nicht unter die jeweilige Landesheimgesetzgebung fällt. Ansonsten ergeben sich daraus eine Vielzahl regulatorischer Auflagen (z.B. Brandschutz), die entsprechende Kostenrelevanz haben.
Außerdem wichtig: die Drittverwendungsfähigkeit. Ist eine spätere Aufteilung in Einzelwohnungen mit überschaubarem Aufwand möglich?

Worauf sollten Anbieter vorstationärer Wohn- und Betreuungsformen mit Blick auf eine Bankfinanzierung achten?

Britta Timm, DKB: Die sich entwickelnde Angebotsvielfalt in der Altenpflege erfordert von den finanzierenden Banken auch ein differenzierteres Herangehen bei der Beurteilung der Finanzierbarkeit von Projekten.
Beim klassischen Pflegeheim gilt unverändert das Verbot der Quersubventionierung. Aber wie sieht es damit z.B. beim Betreuten Wohnen aus? Hier gibt es keine immobilienbedingten Investitionskosten mehr, die im Vorfeld mit den Kostenträgern abzustimmen sind, sondern frei zu vereinbarende Mieten. Der Mieter/Bewohner ist hier zudem frei in der Wahl seines Pflegedienstes, unabhängig davon ob der Vermieter selber auch ambulante Pflege anbietet oder nicht.
Deshalb sollten auch beim Betreuten Wohnen die nachhaltig erzielbaren Mieten den Kapitaldienst und die Instandhaltung vollständig decken. Dies kann es unter Umständen erforderlich machen, auch die Kosten für geplante Gemeinschaftsflächen auf den vermietbaren Wohnraum umzulegen. Auf der anderen Seite sind im Betreuten Wohnen häufig längere Finanzierungsgesamtlaufzeiten möglich als bei Pflegeheimen.
Wieder anders stellt sich die Situation dar, wenn bei Wohnungsunternehmen oder Wohlfahrtsträgern neben den Mieten zusätzlich freie Cashflows aus unternehmerischer Tätigkeit für die Bedienung des Kapitaldienstes herangezogen werden können. So stellen wir als DKB breit aufgestellten Wohlfahrtsträgern mit soliden Bilanzen seit kurzem langfristige Kreditmittel für Pflegeinvestitionen auch in einem vereinfachten Verfahren zur Verfügung, bei dem wir verstärkt die Bonität des Unternehmens und nicht primär die Rentabilität des Einzelobjektes im Fokus haben.
Für die Finanzierung neuer vorstationärer Wohn- und Betreuungsformen gilt noch stärker als bei der klassischen Pflegeheimfinanzierung: Es gibt keine Patentrezepte. Soll fremdes Kapital zum Einsatz kommen, ist jeder Anbieter aufgrund der heute vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten gut beraten, potenzielle Finanzierer frühzeitig mit ins Boot zu holen und das Vorhaben so auch mit Blick auf die Finanzierbarkeit zu entwickeln.

Welche neuen Entwicklungen und Akteure sehen Sie noch, wenn es darum geht, bedarfsgerechte Lösungen in der Pflege zu finden?

Britta Timm, DKB: Die aktuellen und zukünftigen Herausforderungen auf dem „Pflegemarkt“ machen es erforderlich übergreifender zu denken – weg vom Silodenken hin zu einem Denken in langfristigen Kooperationen. Partner aus der Wohnungs- und Gesundheitswirtschaft sowie die Kommunen sind hier gefragt. Ein gutes und bedarfsorientiertes Zusammenspiel ist ein wichtiger Faktor auch in der Quartiersentwicklung und kommunalen Standortpolitik.
Die Wohnungswirtschaft hat ein großes Interesse daran, ihre älteren Kunden möglichst lange als Mieter zu halten. Die barrierefreie Errichtung oder der Umbau von Wohnungen ist dabei mittlerweile oft eine Selbstverständlichkeit.
Neu ist, dass Wohnungsunternehmen zunehmend dazu übergehen, älteren Mietern zusätzlich ambulante Pflege und Betreuungsleistungen aus einer Hand anzubieten, die über die Pflegekassen abrechenbar sind. Dazu kooperieren Wohnungsunternehmen mit ambulanten Pflegediensten oder gründen eigene Pflegedienste und erweitern damit ihre Angebotspalette.
Auch die zunehmende Digitalisierung eröffnet neue Perspektiven. Digitale und altersgerechte Assistenzsysteme können ältere oder pflegebedürftige Bewohner im Alltag unterstützen.
Beispielhaft sei die Initiative des Landkreises Vorpommern-Greifswald genannt- „ILWiA - Initiative Wohnen und Leben im Alter“, bei der Landkreis sowie die Akteure der Gesundheitswirtschaft und der Universität Greifswald interessante Lösungsansätze aufgezeigt haben. Durch die Installation von Assistenzsystemen wird es pflegebedürftigen Menschen ermöglicht, länger in der eigenen Wohnung zu verbleiben. Mit dem ILWiA#mobil, das auch die Partner der Wohnungswirtschaft nutzen können, wird das Erleben der Systeme in einer transportablen Ausstellung möglich.

Veranstaltungshinweis

Treffen Sie uns bei den Veranstaltungen zum ETL Pflegemanagertag 2018