Bauen und bauen lassen: So klappt es mit dem eigenen Haus

Von der richtigen Größe bis zum passenden Design – wer ein Haus bauen will, muss viele Fragen klären. Welche Variante am Ende das Rennen macht, hängt einerseits vom persönlichen Geschmack und den finanziellen Mitteln ab. Aber auch der Zeitrahmen und das eigene Nervenkostüm spielen eine wichtige Rolle.

Je nachdem, wie dein Haus gebaut wird – und von wem – unterscheiden sich zudem Finanzierung und Dauer des Bauprojekts. Unser Fünf-Schritte-Plan zeigt, welche Weichenstellungen wichtig sind und wie du deinen ganz persönlichen Traum vom Eigenheim realisieren kannst.

Schritt 1: Fertig- oder Architektenhaus?

Bauherr*innen müssen zunächst klären, ob sie sich für einen Fertighausanbieter entscheiden oder die Verantwortung einem Architekturbüro übertragen wollen. Beide Varianten haben einen großen Vorteil: Anders als beim Kauf eines fertigen Objekts oder einer Bauträger-Immobilie zahlen Kund*innen die Grunderwerbsteuer jeweils nur für das unbebaute Grundstück. Doch es gibt auch Unterschiede zwischen den beiden Häusertypen.

Grunderwerbsteuer
zahlen Kund*innen bei Fertig- und Architektenhäusern jeweils nur für das unbebaute Grundstück.

Vor- und Nachteile des Fertighauses

Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, kennt in der Regel schon das Design des künftigen Eigenheims. Die verschiedenen Modelle und Grundrisse können Interessent*innen vorab in Musterhaussiedlungen besichtigen. Zwar lassen sich die Häusertypen der meisten Hersteller den Wünschen der Kund*innen anpassen. Solche Änderungen erfolgen aber stets nach dem Baukasten-Prinzip, sodass ein gewisser Wiedererkennungswert nicht zu leugnen ist.

Bauherr*innen kaufen zum Fixpreis und erhalten ein garantiertes Einzugsdatum.

Fertighäuser sind dafür meist günstiger als Architektenhäuser. Die Bauzeit beträgt häufig nur einige Monate. Und um die Auswahl der richtigen Handwerker*innen kümmert sich der Hersteller. Er ist auch der richtige (und einzige) Ansprechpartner, wenn Mängel auftreten sollen. Weiterer Vorteil: Bauherr*innen kaufen zum Fixpreis und erhalten ein garantiertes Einzugsdatum. Das erleichtert die Planung – auch bei der Finanzierung.

Vor- und Nachteile des Architektenhauses

Wer sich für ein Architektenhaus entscheidet, bekommt ein Bauwerk, das vollends dem eigenen Geschmack entspricht. Standardgrundrisse sind hier kein Thema. Die Ausstattung kann perfekt auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmt werden. Da die Aufträge für jedes Gewerk durch Ausschreibung ermittelt werden, können Bauherr*innen zudem bestimmen, wem sie den Zuschlag erteilen. Das schafft Kostentransparenz und verteilt die Haftung für Mängel auf mehrere Schultern.

Die Ausstattung kann perfekt auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmt werden.

So viel Individualität kostet allerdings Zeit und Geld. Frei geplante Unikate sind daher in der Regel teurer als Fertighäuser – und es dauert länger bis zum Einzug. Weiteres Manko: Architekturbüros garantieren weder einen Fixpreis noch feste Termine für die Fertigstellung. Werden, wie in der Corona-Pandemie, die Baustoffe knapp und teuer, müssen Bauherr*innen mit Mehrkosten rechnen: sowohl wegen der Preiserhöhungen an sich, als auch wegen des Zeitverzugs, der durch Lieferengpässe entsteht.

Je nachdem, mit welchen Aufgaben sie das Architekturbüro beauftragen, müssen Bauherr*innen zudem mehr organisieren als beim Fertighaus. Das erfordert Zeit, Disziplin – und manchmal auch Nervenstärke, etwa, wenn es darum geht, Mängel zu reklamieren.

Schritt 2: Den richtigen Partner finden

Variante A: das Fertighaus

Zahlreiche namhafte Hersteller buhlen in Deutschland um die Gunst der Kunden*innen. Bei der Suche nach dem Richtigen hilft die folgende Checkliste:

Wie ausführlich und wie aussagekräftig sind die Informationen, die der Fertighaus-Anbieter zur Verfügung stellt? Wie reagieren die Ansprechpartner*innen auf Nachfragen?

Kann der Hersteller Zertifizierungen und Siegel vorweisen – und wenn ja, wie alt sind diese?

Ist es möglich, für einen Erfahrungsaustausch Kontakt zu ehemaligen Bauherr*innen aufzunehmen?

Wie fair sind die Verträge gestaltet und wie konkret ist die Leistungsbeschreibung? Hier lohnt es sich, eine Anwaltskanzlei mit der Durchsicht zu beauftragen!

Wie ist der Hersteller finanziell aufgestellt? Zwar gibt es keine absolut sichere Methode, solvente Anbieter zu identifizieren. Vorsicht ist jedoch geboten, wenn das Unternehmen auf Vorauszahlungen drängt. Seriös sind hingegen Vertragsgestaltungen, bei denen Zahlungen nach dem tatsächlichen Baufortschritt erfolgen.

Variante B: das Architektenhaus

Grundsätzlich ist es sinnvoll, Architekt*innen aus der Region zu wählen. Die Onlinesuche der Architektenkammern hilft, Expert*innen für dein Bauvorhaben und deine Gegend zu finden.

In deiner Nachbarschaft entsteht ein attraktives Gebäude? Ein Blick auf die Bautafel verrät dir, wer dafür verantwortlich ist. Auch im Bekanntenkreis kannst du dich nach Empfehlungen erkundigen.

Du hast einige interessante Architekturbüros identifiziert? Dann ist es Zeit für die Kontaktaufnahme. Per Brief oder E-Mail kannst du dein Bauvorhaben skizzieren und um Referenzobjekte bitten. Wie schnell und in welchem Ton du Antwort erhältst, gibt dir bereits einen ersten wichtigen Hinweis, ob eine Zusammenarbeit in Frage kommt.

Lass dir von den Kandidat*innen in der engeren Wahl einen Vertragsentwurf samt Honorarvorstellung schicken. Zwar müssen sich Architekt*innen in Deutschland an eine Honorarordnung halten, dürfen ihr Salär also nicht nach Gutdünken festlegen. Trotzdem gibt es Spielräume, die am Ende einen großen Unterschied machen können.

Schritt 3: Kosten kalkulieren

Wenn die Rahmenbedingungen stehen und der passende Vertragspartner gefunden ist, heißt es planen – und rechnen.

Fertighaus: fixe Kalkulation

Du hast dich für den Kauf eines Fertighauses entschieden? Dann ist die Kalkulation einfach. Hier zahlst du einen Fixpreis, je nachdem, aus welchen Modulen sich dein Haus zusammensetzt und welche Ausstattung du wählst.

Architektenhaus: flexible Lösungen – flexible Kosten

Komplexere Rechenaufgaben stehen an, wenn du ein Architektenhaus bauen willst. Katalogpreise gibt es hier nicht. Stattdessen planst du zusammen mit dem Architekturbüro und erstellst so eine erste Kostenkalkulation. Sie ist auch Grundlage für die spätere Finanzierung. Nachträgliche Anpassungen sind aber durchaus üblich.

Ganz generell setzen sich die Kosten für ein Architektenhaus aus drei Komponenten zusammen: der Nettobausumme, dem Architekt*innenhonorar und der Umsatzsteuer. Die Nettobausumme errechnet sich aus den Materialkosten plus den Kosten für die Leistungen der Facharbeiter*innen. Das Honorar berechnet sich wiederum anhand der Bausumme. Es bestimmt sich nach den Vorgaben der Honorarordnung der Architekt*innen (HOAI).

Tipps

Kostenveränderungen in der Bauphase eines Architektenhauses sind unerfreulich, aber kein Grund zur Panik: Der Wechsel zu anderen Materialien oder eine Umstellung der Gewerke kann die Differenz oft ausgleichen.
Dennoch lohnt es sich, beim Architektenhaus eine Art „Baunotgroschen“ für unvorhergesehene Ausgaben vorzuhalten.
Um Luft für Unvorhergesehenes zu haben, sollten Bauherr*innen bei der Bank nachfragen, ob sie eine höhere Darlehenssumme aufnehmen können.
Ein wichtiger, oft vernachlässigter, Kostenblock sind die Zinsen während der Bauphase. Denn selbst wenn noch nicht das ganze Darlehen abgerufen ist, können auf den ausstehenden Teil schon sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen. Sie sind zum Teil höher als der Sollzins, der für den bereits ausgezahlten Teil des Kredites zu zahlen ist.

Schritt 4: Darlehenssumme bestimmen

Ohne Baudarlehen kann kaum jemand ein Eigenheim errichten. Bauherr*innen müssen daher ihre Kreditwürdigkeit unter Beweis stellen, Sicherheiten mitbringen – und überlegen, wie viel Geld sie von der Bank benötigen.

Fertighaus: Hier ist die Kalkulation relativ simpel, da das Haus zum Fixpreis erworben wird. Der Darlehensbedarf ergibt sich daher aus dem Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.

Die Finanzplanung eines Architektenhauses muss flexibler sein als die eines Fertighauses.

Architektenhaus: Wie viel Geld du von der Bank benötigst, ist hier deutlich schwieriger zu ermitteln, da die Kosten für das Bauvorhaben sich im Laufe der Planung verändern können. Zudem müssen Kunden*innen mit der Bank vereinbaren, wie und wann sie Geld abrufen können, um offene Rechnungen für bestimmte handwerkliche Leistungen zu bezahlen. Die Finanzplanung muss daher flexibler sein als beim Fertighaus. Idealerweise solltest du dein Eigenkapital also nicht vollständig verplanen, sondern einen Teil als Liquiditätsreserve zurückhalten.

Eine Frau und ein Junge werkeln im Garten eines Hauses.

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Schritt 5: Zahlung nach Baufortschritt – Abruf des Darlehens

Fertighaus: Die Zahlungsmodalitäten können je nach Anbieter variieren, sie folgen aber meist einem ähnlichen Muster: Vor Baubeginn müssen Bauherr*innen in der Regel eine Anzahlung leisten, eine weitere Teilzahlung wird fällig, wenn alle Fertigteile auf der Baustelle angekommen sind. Die dritte Zahlung ist häufig nach Fertigstellung des Innenausbaus zu leisten, die letzte Rate nach der Übergabe.

Architektenhaus: Grundsätzlich wird auch beim Architektenhaus nach Baufortschritt gezahlt. Wann Bauherr*innen welche Summen entrichten müssen, variiert aber je nach Bauvorhaben. Entscheidende Faktoren sind Vereinbarungen mit dem Architekturbüro und die Gestaltung des konkreten Darlehens.

Da Kosten und Bauzeit von der ursprünglichen Planung abweichen können, sollten Bauherr*innen einen Puffer einplanen, um unerwarteten Herstellungs- und Zinskosten den Schrecken zu nehmen.

Bauen und bauen lassen: So klappt es mit dem eigenen Haus

Schritt 1: Fertig- oder Architektenhaus?

Schritt 2: Den richtigen Partner finden

Schritt 3: Kosten kalkulieren

Schritt 4: Darlehenssumme bestimmen

Schritt 5: Zahlung nach Baufortschritt – Abruf des Darlehens

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