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Studentisches Wohnen: Faktoren für eine erfolgreiche Finanzierung

Autor: Silvio Hagemann, Leiter des Fachbereichs Wohnen
Erschienen: 16.03.2018
Medium: CBRE Marktreport Studentisches Wohnen 2018

Die noch junge Assetklasse Studentisches Wohnen liegt im Trend. Aktuell besteht für Studentenapartments insbesondere im mittleren und unteren Mietpreissegment ein massiver Nachfrageüberhang. Dies dürfte auf absehbare Zeit auch so bleiben. Grund genug, einen Blick darauf zu werfen, worauf es den Banken bei der Finanzierung ankommt.

Einordnung der Assetklasse

Während analog zum klassischen Wohnen der Fokus von Projekten beim studentischen Wohnen auf der Bereitstellung von Wohnraum liegt, gibt es eine Vielzahl von Besonderheiten, die eine differenzierte Betrachtung erfordern. Die Fokussierung auf nur einen Teil der Bevölkerung als mögliche Mieter, der sich durch spezielle Nutzungsanforderungen auszeichnet, sowie faktisch oder vertraglich befristete Mietverhältnisse sind hier beispielhaft zu nennen.

Im Vergleich zum klassischen Wohnsegment ist das studentische Wohnen frühzyklischer einzuschätzen. Im Spektrum Wohnen vs. Beherbergungsgewerbe ist in Bezug auf die am Markt zu beobachtenden Konzepte eindeutig eine Wohnnähe zu attestieren – ein Umstand, dem gerade mit Blick auf die Höhe möglicher Finanzierungen bei risikoseitig vertretbaren Ausläufen besondere Bedeutung zukommt.

Finanzierungskriterien

Aus Sicht eines wohnwirtschaftlich fokussierten Kreditgebers bietet die Assetklasse eine interessante Möglichkeit zur Diversifizierung des Kreditportfolios. Den Besonderheiten von Projekten studentischen Wohnens wird ein Kreditgeber durch die Definition geeigneter Finanzierungskriterien Rechnung tragen. Dazu gehören neben der Festlegung des maximal gewünschten Anteils der Assetklasse am Gesamtportfolio auch Bewertungsmaßstäbe für die Beurteilung konkreter Projekte. In unten stehender Übersicht sind ausgewählte Kernthemen und Prüfungsaspekte für Projekte studentischen Wohnens aufgelistet.

Erst im Kontext der Definition dieser Finanzierungskriterien wird es möglich sein, konkrete Finanzierungsstrategien für unterschiedliche Mietpreissegmente (unteres, mittleres, gehobenes) oder Projektkonzeptionen (Bestandshalter, Entwickler mit Global- oder Teileigentumsverkauf) zu entwickeln. Die Finanzierung von Projekten, die 25 m2 große Einzelapartments vorsehen, die für 650 Euro und mehr im Monat vermietet werden, erfordert eine andere Finanzierungsstrategie als in Modul- oder Containerbauweise fertiggestellte Mikroapartments im Niedrigmietpreisbereich.

Je hochpreisiger das angestrebte Mietniveau ist, desto mehr Zusatzservices bzw. Annehmlichkeiten erwarten die Mieter tendenziell. Während Gemeinschaftsräume wie eine Learning Lounge und ein Raum mit Mietwaschautomaten zur essentiellen Ausstattung dieser Niveauklasse gehören, scheiden sich bei Fitnessstudio oder Indoor Pool aus Kreditgebersicht die Geister. Letztere erhöhen die Investitions- und Bewirtschaftungskosten signifikant, ohne in gleichem Maße werterhöhend zu wirken. Im ungünstigsten Fall kann sogar die Drittverwendungsfähigkeit nachteilig tangiert werden.

Neben dem Konzept für das Objekt kommt auch dem Betrieb in Form des Mietermanagements eine maßgebliche Bedeutung zu. Die Fähigkeit, mit der gegenüber klassischem Wohnen erhöhten Fluktuation organisatorisch und wirtschaftlich umgehen zu können, ist ein entscheidendes Kriterium für den Erfolg eines solchen Projekts. Hierzu gehört zunehmend auch die Möglichkeit, Apartments online oder per App buchen bzw. kündigen zu können. Gerade im Hochpreissegment sollte dieser Prozess parallel auch in englischer Sprache möglich sein, um für internationale Studierende, die gerade für die deutsche Universitätslandschaft zunehmend an Bedeutung gewinnen, attraktiv zu sein.

Die aktuell von privaten Investoren am Markt positionierten Produkte sind zu einem großen Teil dem Hochpreissegment zuzurechnen. Hier werden Mietpreise aufgerufen, die das Budget eines Großteils der Studierenden übersteigen, aber aufgrund des massiven Nachfrageüberhangs zumindest heute noch bezahlt werden. Finanzierungssuchende Investoren sollten den Banken insbesondere ihr Know-how im Baubereich nachweisen sowie kreative und drittverwendungsfähige Konzepte vorlegen. Hilfreich sind außerdem fundierte Analysen zur Einschätzung der demografischen Stabilität dieser Bevölkerungsgruppe. Auf diesem Fundament lassen sich dann für Projekte im Bereich Studentisches Wohnen in jedem Preissegment stabile Finanzierungen realisieren.

Den kompletten CBRE Marktreport Studentisches Wohnen 2018 zum Download

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