Das Wichtigste in Kürze
Immobilienfonds investieren per Definition in gewerbliche Immobilien oder Wohngebäude.
Mit diesen Fonds kannst du in Immobilien investieren, ohne selbst Objekte kaufen oder verwalten zu müssen.
Offene Fonds sind frei zugänglich und investieren in viele verschiedene Immobilien.
Eine Investition in Immobilienfonds birgt Risiken.
1. Was sind Immobilienfonds?
1. Was sind Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds sammelt das Geld von vielen Anleger*innen und investiert es gebündelt in Immobilien. Typischerweise sind das gewerbliche Immobilien wie Büros, Einkaufszentren, Logistikzentren oder Hotels. Manche Fonds investieren auch in Wohngebäude.
Schon gewusst
Immobilienfonds müssen mindestens 51 % ihres aktiven Vermögens in Immobilien investieren. Mindestens 5 % und maximal 49 % müssen sie dagegen in liquiden Mitteln anlegen – also Bankguthaben oder Anleihen.
Ein Team aus Expert*innen verwaltet den Fonds, das sogenannte Fondsmanagement. Sie kaufen, verkaufen und betreuen einzelne Immobilien. Dadurch ist der Aufwand höher als bei anderen Investmentfonds.
Wie funktionieren Immobilienfonds?
Wie funktionieren Immobilienfonds?
Immobilienfonds erwirtschaften Gewinne vorrangig durch Mieteinnahmen. Der Fonds kann z. B. Büros in einem Bürokomplex vermieten. Je höher die Mietauslastung der Immobilien, desto höher der Ertrag. Zusätzlich erzielt der Fonds Einnahmen, wenn einzelne Immobilien im Wert steigen und diese zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis verkauft werden. Die Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis ist die Rendite.
Wer bestimmt, wie viel eine Immobilie wert ist? Immobilienfonds lassen regelmäßig Gutachten durch unabhängige Sachverständige anfertigen. Sie schätzen den Marktwert nach Faktoren wie Mieten, Lage und Bauzustand. Es gibt aber einen Haken: Ein Gutachten schafft nur Schätzwerte. Der tatsächliche Preis zeigt sich erst beim Verkauf. Große Unterschiede zwischen Schätzung und Realität können entstehen, wenn die Nachfrage schwächer als erwartet ist oder Käufer*innen nur zu einem niedrigeren Preis einwilligen.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds
Mit einem offenen Immobilienfonds investieren Anleger*innen in eine größere Gruppe von Objekten, die meist schon fertig gebaut und vermietet sind. Oft handelt es sich um Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder Wohnanlagen. Das Ziel eines offenen Immobilienfonds sind stabile Mieteinnahmen und kontinuierlich planbare Erträge. Ein Fonds kann dabei mehrere Dutzend oder auch über 100 Immobilien enthalten. Das Risiko ist hierbei breiter verteilt als bei einem einzelnen Objekt. Die Idee: Läuft eine Immobilie im Fonds schlecht, soll eine andere den Verlust ausgleichen.
Deine Anteile an einem Immobilienfonds musst du mindestens 24 Monate lang halten. Nach Ablauf der Frist kannst du sie jederzeit verkaufen. Das geht direkt über die Fondsgesellschaft oder an der Börse.
Willst du deine Anteile über die Fondsgesellschaft verkaufen, gilt eine weitere Frist. Du musst deine Anteile mindestens 12 Monate im Voraus verbindlich kündigen. Wenn du beispielsweise am 31.08.2025 kündigst, ist der Verkaufstag der 31.08.2026. Dabei zählt der Rücknahmepreis am Tag des Verkaufs. Du weißt also im Vorhinein nicht, wie viel du für deine Anteile erhalten wirst.
Über die Börse dagegen kannst du deine Anteile jederzeit verkaufen. Der Preis richtet sich hier nach Angebot und Nachfrage. Er kann also höher liegen als der Kaufpreis der Fondsgesellschaft, aber auch niedriger sein.
Schon gewusst
Offene Immobilienfonds gelten in Deutschland als Sondervermögen. Die Fondsgesellschaft muss das Kapital der Anleger*innen getrennt vom eigenen Vermögen aufbewahren. Sollte die Fondsgesellschaft insolvent gehen, bleibt dein Kapital geschützt. Risiken bestehen trotzdem.
Offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich
Offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich
Neben den offenen Immobilienfonds gibt es auch geschlossene Immobilienfonds. Diese investieren meist in den Neubau einer einzelnen Immobilie, mit dem Ziel, das Objekt am Ende der Fondslaufzeit gewinnbringend zu verkaufen. Da hier hohe Einstiegssummen nötig sind, das investierte Geld langfristig gebunden ist und das Risiko im Vergleich zur offenen Variante recht hoch ist, behandeln wir in diesem Artikel nur offene Immobilienfonds.
2. Welche Risiken gibt es bei Immobilienfonds?
2. Welche Risiken gibt es bei Immobilienfonds?
Immobilienfonds bergen einige Risiken und es gibt keine Garantie, dass sich der Wert des Fonds positiv entwickelt. Das Verlustrisiko beispielsweis kann drastische Auswirkungen haben: Wenn der Wert deiner Investition sinkt, kann das zu einem Teilverlust, im schlimmsten Fall sogar zu einem Totalverlust führen.
Marktrisiko
Die Wertentwicklung einer Immobilie hängt von Angebot und Nachfrage ab. Immobilienpreise können bei einem Überangebot oder bei einem wirtschaftlichen Abschwung sinken statt steigen.
Mietausfallrisiko
Mieteinnahmen können zurückgehen oder ganz ausfallen. Das passiert, wenn Mieter*innen zahlungsunfähig werden oder einzelne Immobilien lange leer stehen.
Zinsänderungsrisiko
Steigende Zinsen können sich negativ auf Immobilienpreise auswirken. Zum einen, weil höhere Zinsen andere Anlagen wie Anleihen attraktiver machen. Zum anderen, weil Fonds teils Kredite nutzen, um Immobilien zu kaufen. Kredite werden teurer, wenn die Zinsen steigen. Das schmälert wiederum den Gewinn des Fonds.
Währungsrisiko
Wechselkurse wirken sich auf den Gewinn aus, wenn der Fonds in Immobilien außerhalb des Euroraums investiert. Je nach Wechselkurs kann das den Ertrag schmälern oder aufbessern.
Liquiditätsrisiko
Der Fonds kann unter Umständen nicht genug flüssige Mittel auftreiben, wenn viele Anleger*innen gleichzeitig ihr Geld abziehen wollen. In diesem Fall muss der Fonds schnell Immobilien verkaufen, um Anleger*innen auszahlen zu können. Muss der Fonds zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen, drohen Verluste durch niedrige Preise. Das ist der Grund, warum Anleger*innen 12 Monate im Voraus ihre Anteile kündigen müssen.
Managementrisiko
Das Fondsmanagement kann Fehlentscheidungen treffen und in Immobilien investieren, die sich nicht wie erwartet entwickeln.
3. Wie hoch ist die Rendite von Immobilienfonds?
3. Wie hoch ist die Rendite von Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds sind keine Anlage für schnelle oder hohe Gewinne. Sie sind eher für mittel- bis langfristige Anlagehorizonte geeignet und sind daher zu empfehlen, wenn du mögliche Wertschwankungen oder einen Wertverlust tolerieren kannst. Das bestätigt auch die Entwicklung der letzten Jahre: Laut der Ratingagentur Scope, die jährlich die Entwicklung der größten, in Deutschland verfügbaren Immobilienfonds analysiert, lag die durchschnittliche Einjahresrendite offener Immobilienfonds zwischen 2015 und 2023 zwischen 2,2 % - 3,2 %.
2024 erzielten sie im Durchschnitt nur noch eine negative Rendite von -1,3%. Beachten sollte man hierbei, dass die einzelnen Fonds sehr unterschiedlich performt haben. Während die fünf größten Fonds mit einem Fondsvolumen über 10 Milliarden Euro eine durchschnittliche Rendite von 1,9 % erzielten, machten andere Fonds ein Minus von bis zu 20,1 %.
Für 2025 liegen noch keine Zahlen vor (Stand Januar 2026), Scope rechnet allerdings mit einer durchschnittlichen Rendite von -0,5 % bis 0,5 %. Damit läge sie teils unter der Inflationsrate. Für Anleger*innen bedeutet das: Offene Immobilienfonds bieten aktuell begrenzte Renditechancen und viele andere Fondsarten wie Aktienfonds oder Mischfonds haben meist eine höhere Rendite.
Gut zu wissen
Typischerweise stammen mehr als 50 % der Gesamtrendite aus Ausschüttungen der laufenden Mieterträge. Der Rest entsteht aus Kurssteigerungen. Ausgeschüttet wird die Rendite in der Regel einmal jährlich.
Kosten von Immobilienfonds
Kosten von Immobilienfonds
Für Immobilienfonds zahlst du eine Reihe an Gebühren, die deine Rendite mindern:
Ausgabeaufschlag: meist 3–6 %. Ihn zahlst du jedes Mal, wenn du einen Fondsanteil kaufst.
Verwaltungsgebühren: für das Fondsmanagement. Sie werden jährlich abgerechnet und betragen oft zwischen 0,8 und 1,5 %.
Performancegebühr: wird von manchen Immobilienfonds erhoben, wenn die Manager*innen definierte Ziele erreichen.
Depotgebühren: falls dein Anbieter für die Depotführung eine Gebühr verlangt.
Hinzu kommen laufende Objektkosten. Dazu zählen etwa Prüfungen, Transaktionsgebühren und Instandhaltungskosten, die der Fonds aus dem Vermögen zahlt.
Steuern bei Immobilienfonds
Steuern bei Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds unterliegen der Kapitalertragssteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Allerdings gibt es eine Teilfreistellung:
60 % der Erträge aus offenen Immobilienfonds sind steuerfrei.
80 % der Erträge sind steuerfrei, wenn der Immobilienfonds mindestens 51 % der Immobilien im Ausland hält.
Die Teilfreistellung gilt für Ausschüttungen ebenso wie für Gewinne beim Verkauf von Anteilen. In der Praxis zahlst du also nur auf 40 bzw. 20 % deiner Gewinne die Abgeltungssteuer.
Mit dem Sparerpauschbetrag kannst du bis zu 1.000 Euro aus Kapitaleinkünften steuerfrei behalten. Bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren sind es 2.000 Euro.
Berücksichtige dabei bitte, dass die konkrete steuerliche Behandlung von deinen persönlichen Verhältnissen abhängt und künftigen Änderungen unterworfen sein kann.
Vor- und Nachteile von offenen Immobilienfonds auf einen Blick
Vor- und Nachteile von offenen Immobilienfonds auf einen Blick
Pro
- Zugang zu Immobilienmarkt ohne Direktkauf
- Breite Risikostreuung bei offenen Fonds
- Potenzieller Inflationsschutz
- Professionelles Management
- Kontinuierliche, stabile Erträge
Contra
- Eingeschränkte Liquidität
- Rendite im Vergleich zu anderen Fondsarten moderat
- Verlustrisiko
- Gewinnausschüttung oft nur einmal im Jahr
- Teils hohe Kosten
4. Wie kannst du konkret in einen Immobilienfonds investieren?
4. Wie kannst du konkret in einen Immobilienfonds investieren?
Anleger*innen brauchen ein Depot, um in einen offenen Immobilienfonds zu investieren. Ein Depot ist ein spezielles Konto, über das du Wertpapiere wie Aktien, Anleihen oder Fondsanteile kaufen und verwahren kannst.
5. Könnte ein Immobilienfonds für dich geeignet sein?
5. Könnte ein Immobilienfonds für dich geeignet sein?
Ein offener Immobilienfonds könnte gut zu dir passen, wenn du ...
in Immobilien investieren möchtest, ohne sie selbst zu kaufen oder zu verwalten.
mittel- bis langfristig investieren möchtest.
dein Portfolio diversifizieren willst.
eine mittlere Risikobereitschaft hast und keine übermäßige Rendite erwartest.
Ein Immobilienfonds könnte weniger gut zu dir passen, wenn du ...
kurzfristig investieren willst.
grundsätzlich eine niedrige Risikobereitschaft hast.
